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7月不动产估价理论与方法习题+参考答案

1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.385000

C.420000

D.455000

答案：B

分析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=350000（元），再加上拆除后土地闲置等可能带来的潜在损失等综合考虑，本题答案为385000元。

2.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。

A.102400

B.110240

C.113600

D.121920

答案：B

分析：年折旧额=重置价格×（1残值率）÷经济寿命=800×200×（12%）÷40=3920（元），折旧总额=年折旧额×有效经过年数=3920×12=47040（元），现值=重置价格×建筑面积折旧总额=800×20047040=110240（元）。

3.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56

B.168.75

C.170.56

D.179.56

答案：B

分析：先计算前4年净收益的简单算术平均数作为每年固定净收益，（15.1+16.3+15.5+17.2）÷4=16（万元），再根据收益法公式\(V=A/Y[11/(1+Y)^n]\)（其中\(V\)为房地产价格，\(A\)为年净收益，\(Y\)为报酬率，\(n\)为收益期限），可得\(V=16÷9\%×[11/(1+9\%)^{35}]\approx168.75\)（万元）。

4.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米，土地单价为1500元/平方米，建筑物单价为1200元/平方米，则该宗房地产的房地单价为（）元/平方米。

A.1200

B.1500

C.1600

D.1700

答案：D

分析：土地总价=土地面积×土地单价=1000×1500=1500000（元），建筑物总价=建筑面积×建筑物单价=1500×1200=1800000（元），房地总价=土地总价+建筑物总价=1500000+1800000=3300000（元），房地单价=房地总价÷建筑面积=3300000÷1500=1700（元/平方米）。

5.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。

A.2400

B.2500

C.2600

D.2700

答案：B

分析：设正常成交价格为\(x\)元/平方米，因为买方实际付出价格=正常成交价格+买方应缴纳税费，即\(2325=x+5\%x\)，解得\(x=2325÷(1+5\%)=2500\)（元/平方米）。

6.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

答案：B

分析：楼层属于区位因素，户型、层高、装修属于实物因素。

7.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

分析：首先计算各期付款在成交日期的现值，首期付款12万元现值就是12万元；半年后支付8万元的现值=\(8÷(1+10\%÷2)=7.619\)（万元）；1年后支付4万元的现值=\(4÷(1+10\%)=3.636\)（万元），总现值=12+7.619+3.636=23.255（万元），实际单价=232550÷100=2325.5≈2326.41（元/平方米）。

8.已知某房地