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破局与进阶：房地产开发项目目标成本管理的深度剖析与实践策略

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，我国房地产行业在国民经济中占据着重要地位，成为推动经济增长的关键力量。自20世纪90年代起，房地产逐渐成为中国的支柱产业，不仅有效解决了民众的居住问题，还极大地带动了建筑、建材、家电等多个相关产业的协同发展。在城镇化进程中，房地产行业更是发挥了不可替代的作用，有力地推动了基础设施建设和区域经济的繁荣。据相关数据显示，在2010-2020年这十年间，全国房地产建设面积从40.55亿平方米持续增长，年均增长率稳定保持在10%以上。到了2023年，我国房地产开发投资额高达112142.3亿元，充分彰显了行业的庞大规模和强劲发展态势。

然而，房地产行业在蓬勃发展的同时，也面临着诸多严峻挑战。一方面，市场呈现出明显的分化态势。随着城镇化进程的持续推进，一线城市和部分经济发达、资源丰富的二线城市，凭借其强大的经济活力、丰富的就业机会和优质的公共资源，吸引了大量人口流入，房地产市场需求旺盛，表现十分强劲；而部分三四线城市则由于产业结构单一、经济发展相对滞后，导致人口外流现象较为严重，房地产市场出现库存积压的困境，面临较大的市场压力。同时，高端住宅和商业地产市场因满足了高净值人群和企业的特定需求，需求较为旺盛；而普通住宅市场则因刚需群体的购买力限制和市场饱和度等因素，相对表现疲软。

另一方面，政策调控日益常态化。为了促进房地产市场的平稳健康发展，抑制投机性购房行为，使房地产回归居住本质属性，近年来政府持续加强对房地产市场的调控力度。通过实施限购、限贷、限售等一系列严格的政策措施，有效地遏制了市场的过热现象，稳定了房价。但这些政策在取得积极成效的同时，也给部分开发商的资金链和项目推进带来了一定的压力，对其成本管理和运营能力提出了更高的要求。

在这样的市场环境下，目标成本管理对于房地产企业而言具有举足轻重的意义，已然成为企业实现可持续发展的关键因素。从成本控制角度来看，科学合理的目标成本管理能够帮助企业在项目开发的各个阶段，对土地成本、前期工程费、建安成本、配套设施费等各项成本进行精准预测、严格把控和有效优化。以拿地阶段为例，通过对周边住宅及社区商业标杆企业成本控制信息的深入分析，以及对竞争市场环境和产品价格资料的精准研究，企业能够测算出相对精准的目标成本，从而在拿地时做出明智决策，有效降低成本投入。在项目施工过程中，通过对动态成本的合理优化，如严格控制工程变更、加强材料采购管理等，可以避免不必要的成本增加，确保项目成本始终处于可控范围内。

从提升竞争力角度分析，有效的目标成本管理可以助力企业以更具竞争力的价格推出产品，从而在激烈的市场竞争中赢得更大的市场份额。在当前市场竞争白热化的背景下，消费者对于房价的敏感度较高，企业通过精准的成本控制，能够在保证产品质量的前提下，降低房价，吸引更多的消费者。良好的目标成本管理有助于企业提高资金使用效率，优化资源配置，使企业在项目开发过程中能够更加合理地安排资金和资源，避免资源的浪费和闲置，增强企业的抗风险能力，为企业的长期稳定发展奠定坚实基础。因此，深入研究房地产开发项目目标成本管理，对于房地产企业提升自身竞争力、实现可持续发展具有重要的现实意义。

1.2国内外研究综述

国外对于目标成本管理的研究起步较早，在20世纪60年代，日本丰田汽车公司首次提出了目标成本管理的理念，旨在通过对产品成本的预先设定和控制，以满足市场竞争的需求。随后，这一理念在制造业中得到广泛应用，并逐渐拓展到其他行业。美国学者Cooper和Kaplan（1988）深入研究了作业成本法在成本管理中的应用，强调了从作业层面进行成本核算和控制的重要性，为目标成本管理提供了更精确的成本分析方法。在房地产领域，国外学者PeterSmith（2018）指出，全面成本管理是成本控制的重要原则，成本控制必须从整体的角度来考虑，项目成本控制不能作为一项独立的活动来实施，否则很容易顾此失彼。ArthurV.Hill（2018）则指出，项目组织和管理中的问题可能会影响成本目标，由于项目缺乏合理的约束和激励机制，容易造成管理者和运营者成本意识淡薄，参与度低，进而阻碍了项目按计划实施。

国内对于房地产目标成本管理的研究始于20世纪90年代，随着房地产市场的快速发展，相关研究逐渐增多。彭媛媛（2016）指出，在房地产政策逐步收紧的情况下，成本管理是房地产建筑企业的必要措施，高昂的土地成本和不断上涨的建材成本将影响企业的利润，企业要在激烈的行业竞争中继续发展，必须通过精确的成本计算和严格的管控实施。曹晓林、陈珊珊（2015）从房地产行业价值链入手，综合运用初始、成长、调控、优化五个层次对成本体系进