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2025年法学考试试题及答案

一、案例分析题（本题40分）

2023年5月，甲（28岁）与乙（30岁）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其名下位于A市B区的一套住宅（以下简称“涉案房屋”）以300万元价格出售给乙，乙应于合同签订后10日内支付定金50万元，甲须在收到定金后30日内办理产权过户登记。合同签订当日，乙支付定金50万元，但甲未按约办理过户。经乙催告，甲称涉案房屋已于2023年3月抵押给C银行（未办理抵押登记），借款200万元，目前无力偿还，故无法过户。

2023年7月，甲未经乙同意，将涉案房屋以320万元价格转卖给不知情的丙，并与丙办理了产权过户登记。丙取得房产证后，以“房屋存在租赁纠纷”为由要求乙搬离（乙自2023年6月起实际占有该房屋）。经查，甲于2023年4月与丁签订《房屋租赁合同》，约定丁承租涉案房屋2年，月租金5000元，丁已支付首年租金6万元，但未实际入住。

2023年8月，C银行发现甲未偿还借款，以甲、乙、丙为共同被告提起诉讼，主张对涉案房屋行使抵押权。乙则起诉甲、丙，要求确认《房屋买卖合同》有效、甲承担违约责任，并主张丙返还房屋。丁得知后，以“承租人优先购买权受侵害”为由申请参加诉讼，要求甲赔偿损失。

问题：

1.甲与C银行的抵押合同效力如何？C银行是否享有抵押权？请说明理由。（5分）

2.甲与乙的《房屋买卖合同》是否有效？乙能否要求甲继续履行过户义务？请结合物权变动规则分析。（8分）

3.甲与丙的《房屋买卖合同》效力如何？丙是否取得涉案房屋所有权？请说明理由。（7分）

4.丙要求乙搬离的主张能否成立？乙的占有是否具有合法性？请结合占有制度分析。（6分）

5.丁主张承租人优先购买权受侵害是否成立？若成立，丁可主张何种赔偿？（6分）

6.C银行以甲、乙、丙为共同被告的诉讼主张是否符合法律规定？请说明理由。（8分）

答案

1.甲与C银行的抵押合同有效，但C银行不享有抵押权。

理由：根据《民法典》第400条，设立抵押权需签订书面合同，抵押合同自成立时生效；但不动产抵押权的设立以登记为生效要件（第402条）。本案中，甲与C银行的抵押合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，故合同有效。但因未办理抵押登记，抵押权未设立，C银行仅享有基于抵押合同的债权请求权，无权对涉案房屋行使抵押权。

2.甲与乙的《房屋买卖合同》有效，乙不能要求甲继续履行过户义务。

分析：根据《民法典》第143条，合同有效需满足行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定。甲与乙的合同无无效情形，故有效。但根据物权变动区分原则（第215条），合同效力不影响物权变动，物权变动需完成登记。涉案房屋已过户至丙名下（善意取得），甲已丧失所有权，无法继续履行过户义务。乙可依据《民法典》第577条主张甲承担违约责任（如双倍返还定金、赔偿差价损失等），但不得要求继续履行。

3.甲与丙的《房屋买卖合同》有效，丙取得涉案房屋所有权。

理由：甲在与乙签订合同后，虽未过户，但仍为登记所有权人（不动产所有权以登记为准），其与丙签订的合同不存在《民法典》第144-154条规定的无效情形（如恶意串通），故合同有效。丙不知情（善意）、支付合理对价（320万元接近市场价）、已办理过户登记（完成公示），符合《民法典》第311条善意取得构成要件，因此取得所有权。

4.丙要求乙搬离的主张不能成立，乙的占有具有合法性。

分析：乙基于与甲的《房屋买卖合同》合法占有涉案房屋（第458条），属于有权占有。丙虽为所有权人，但根据“买卖不破租赁”规则（第725条），若存在合法租赁关系，承租人可对抗新所有权人；但本案中乙的占有并非基于租赁，而是基于买卖合同。然而，丙通过善意取得成为所有权人后，乙的占有是否合法需区分：乙的占有权源是与甲的合同，而甲在转让时已非所有权人（因丙善意取得），故甲与乙的合同债权不能对抗丙的物权（物权优先于债权）。但根据《民法典》第462条，占有人的占有受法律保护，丙作为所有权人欲行使返还原物请求权（第235条），需证明乙的占有为无权占有。乙的占有基于与甲的有效合同，在合同未被解除前，乙的占有属于有权占有（债权性权源），故丙不得要求乙搬离。

5.丁主张承租人优先购买权受侵害不成立，无权要求赔偿。

理由：根据《民法典》第726条，承租人优先购买权的行使需满足“出租人出卖租赁房屋”且“承租人在同等条件下”主张。本案中，甲与乙的合同是买卖合同，甲与丙的合同是另一买卖合同，但甲在与丁签订租赁合同时（2023年4月），涉案房屋尚未出售给乙（2023年5月），故甲出卖给乙、丙的行为均发生在租赁期内。但优先购买权的行使对象是“出卖”行为，而甲与乙的合同