《物权法（第二版）》课件第五章建筑物区分所有权.pptxVIP

第五章业主的建筑物区分所有权第一节建筑物区分所有权概述第二节专有权第三节共有权第四节共同管理权第五节业主大会和业主委员会

第一节建筑物区分所有权概述一建筑物区分所有权的概念二建筑物区分所有权的特征三业主身份的认定

建筑物区分所有权的概念《民法典》第271条对区分所有权进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”区分所有权是在对建筑物进行纵向和横向区分的基础上，由业主所享有的专有部分的所有权、共有权和共同管理权三项权利所组成的一种复合的权利。

建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权的特征如下：（1）区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的。（2）区分所有权的权利主体是业主。（3）区分所有权的内容是由三项权利构成的。（4）区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物。

业主身份的认定业主主要包括两类人：（1）依法取得专有部分所有权的人。（2）基于买卖已合法占有建筑物专有部分的人。

第二节专有权一专有权的概念二专有部分的范围专有部分的具体认定四住改商应当符合一定的条件

专有权的概念专有权时是专有部分所有权的简称，指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。

专有部分的范围专有部分是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用并能够登记成为特定业主所有权的客体。符合这一要求的房屋、车位、摊位等都属之。专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备如下几个条件：（1）必须具有构造上的独立性.（2）必须具有利用上的独立性。（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

专有部分的具体认定专有部分具体包括：（1）房屋。（2）特定的空间。（3）露台等物业。

住改商应当符合一定的条件住改商是指业主将住宅改变用途，变更为经营性用房的行为。住改商必须符合法律、法规以及管理规约的规定，必须经过有利害关系的业主同意。

第三节共有权一共有权的概念和特点二共有部分的范围共有权的行使车位、车库的归属

共有权的概念和特点所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。

共有权的概念和特点共有权具有以下特点：（1）权利主体的特殊性。（2）共有部分附随于专有部分。（3）客体范围较为广泛。（4）共有权的内容包括权利与义务。

共有部分的范围依据《建筑物区分所有权司法解释》第３条第１款，共有部分的确定分为如下情形：（1）法定共有，即依据法律法规和相关司法解释的规定所确定的共有。具体包括绿地、道路、物业管理用房、维修资金和建筑区划内的其他公共场所和公用设施等。（2）约定共有。约定共有是指业主通过管理规约等确定的共有。

共有权的行使共有权的行使需要遵循以下几项原则：（1）合法使用原则。(2)合理行使权利原则。(3)在法定范围内的无偿使用原则。

车库、车位的归属和使用（一）根据约定确定车位、车库的归属（二）车位、车库首先应当满足业主的需要

根据约定确定车位、车库的归属

关于车位、车库的归属，应当由当事人在购房合同中加以确定，如果建设单位在合同中保留了车位、车库的所有权，那么，车位、车库就归建设单位所有。如果其将车位、车库赠与业主，就由业主享有所有权。如果建设单位将其转让给业主，业主在支付了价款之后取得所有权。如果建设单位将车位、车库出租给业主，建设单位仍然享有所有权，但业主享有使用权。

车位车库首先应当满足业主的需要

《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”依据这一规定，建设单位在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要

第四节共同管理权一共同管理权的概念和特征二共同管理权的行使方式业主负有遵守管理规约等义务业主享有管理其物业的权利

共同管理权的概念和特征

指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。其特征为：（1）它是专属于业主的权利。(2)它是一种私法上的权利。(3)它是管理共有财产和共同事务的权利。(4)它既是权利又是义务。

共同管理权的行使方式

共同管理权的行使方式主要有以下几种：（1）参与业主大会，行使表决权。（2）参与业主委员会，行使管理权。（3）共同制订管理规约的权利。（4）请求就重要事项召开会议讨论的权利。（5）自行管理物业和小区其他事务的权利。（6）请求公开与共同事务相关的信息资料。

业主负有遵守管理规约等义务

管理规约是由全体业主通过业主大会就物业的