地铁物业市场发展走势研判.pptVIP

地铁物业市场开展走势研判

;目录;轨道交通对城市的影响;1.对区域的近期影响不大

根据规划，地铁一号线将连通下沙、临平、湘湖与主城区，并且贯穿九堡、滨江和钱江新城区域。这几个区域，根本上都是在几年前就已经知道要通地铁，因此价格层面应该已经提前透支了地铁的概念。现在地铁的开工不过是有些加强，并不会在近期内大幅提升上述几个区域的房价。

九堡区域的利好最大。因为比起其他区域，九堡开发建设较晚，是个比较新的板块，目前供给顶峰还没到来。同时除了地铁之外，还有磁悬浮、高速铁路等重点工程成就九堡的枢纽地位。

钱江新城由于已经是明星板块，地铁开工只能使它更加名副其实。

滨江区的供给顶峰根本已过去，目前准现房存量较大，地铁的开工可以促进其存量的消化。

下沙、临平、湘湖虽然长期看涨，但由于杭州的大局部消费者没有实际的地铁体验，近期的房价变化可能不大。下沙的价格曾经下跌，缺乏新生力量；临平到目前为止仍然是一个本地消费者为主的区域市场，地铁引起的市区人口分流要在几年后才能表达出来；而湘湖板块，目前供给主力是别墅排屋，目标客户群根本使用私家车。可见，近期这三个“端头〞板块，要依靠地铁概念实现房价的大幅上升，还是有困难的。;;目录;价格逐年提高

从上海、北京、广州等地的地铁沿线住宅市场中可以明显的看出，地铁周边楼盘价格与时间成正比，所有站点的楼盘价格都呈现了年年上涨的趋势。

;客户需求研究：;;多层、小高层仍然最受欢送;小面积房型更受欢送;;市场结论

1、地铁促进楼市格局改变

地铁建设对房地产市场来说历来是重大利好消息，通常在地铁还在规划期间就能吸引众多开发商在其沿线圈地，获得土地越早、规模越大，未来就能够赚取越多收益，从而使得原本的楼市布局发生改变，向地铁沿线呈带状分布，并围绕地铁站点聚集成团。

2、地铁是推动地铁沿线楼盘价格上涨的重要动力

地铁对于沿线楼市价格产生直接影响，从纵向比较，以地铁一号线为例其周边楼市的价格每年至少在10％左右，但地铁对其影响主要表达在地铁规划和建设初期，建成后，???市价格就主要取决于周边配套、市场成熟程度等，地铁对其影响不再占主导地位。从横向来看，一般情况下，距离地铁越近，受到地铁影响程度越高，价格水平越高。;市场结论

3、地铁沿线物业在产品上具有如下特性

楼盘规模普遍较大

多层、小高层物业普及

中小面积房型是市场主流

全装修物业市场空缺

4、地铁沿线物业的客户群体具有如下特征

中等及中高收入的工薪、白领一族所占比例最大

交通便利、配套齐全及价格合理是他们购房的主要动因

性价比较高的多层小高层及中小面积房型最受欢送;目录;;

地铁商铺一般分为地铁过道商铺和地铁商业街〔城〕两种：

地铁过道商铺

地铁过道商铺是指建造在地铁过道或地铁售票亭附近的商铺，这种类型的商铺在各个地铁站均可见到。

物业规模：这类物业一般面积较小，根本在5-50方米左右。

经营业态：其产权直属地铁公司，主要采用出租给零散商户的形势经营，其业态主要以小商品、服饰、餐点等。

地铁商业街〔城〕

地铁商业街〔城〕是指建造在地铁车站附近或车站之上的大型商铺群，这类物业包括地上和地下两类：

地下商业街〔城〕：通常由地下通道将其相连，采用统一管理，散铺经营的较多，整体规模较大，一般在千余平方米到4万平方米不等；经营业态以服饰、餐饮等为主。

地上商业街城：指建造在地铁车站上盖或附近的商业城，地上商业城规模较大，一般有大卖场、百货店作为主力商家支撑，经营业态多样。;1、有核心商家作为支撑

地铁商城主要通过地铁聚集人气，但依靠销售产品单一的小商铺难以有效保存人气直至提升买气，建立有号召力的核心商家能够进一步提高地铁商业的价值。

核心商家同时还能起到吸引非地铁客源的作用。

2、零售业为主，休闲为副

位于地上的地铁商业城由于位置限制，不能直接享用地铁庞大的人流，即使有通过地铁聚集的人流导入，他们大多也没有明确的购物需求，因而地铁商场更适合建造指向性比较明确具有一定规模的主题商业，如卖场、百货等，休闲性业态可以作为一种辅助。

3、与周边商业市场形成差异化竞争

与地铁周边已经形成的商业环境来比较，地铁商业城的知名度不高，客户的认可程度也不高，如果在经营业态上竞争力不强就容易导致人流量大而消费量小的现象，同样不能形成繁荣的商业气氛，只有采用差异化定位，才能为其真正成功。;商业的开展布局——线到点的转变

传统的商业布局主要是条状，分布在几条主要的商业街。

随着地铁1号线的开通，主要商圈开始越来越热闹，商业布局开始向块状集中开展。目前的商业格局将被改变，最终将使商圈布局根据地铁的分布而呈现点状分布。

轨道交通是双刃剑效应产生

商业地产成功的关键因素之一就是准确地选址。便利的交通条件可以带来大量的人流，而在重要的交通枢纽附近的商业地产那么可以享受得天独厚集聚的人流，获得巨大的商机。但是，