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借名购买商品房纠纷中的法律问题探究：以实践案例为视角

一、引言

1.1研究背景与意义

在当今社会，随着城市化进程的加速和房地产市场的蓬勃发展，住房对于人们的重要性不言而喻。然而，受各种因素的影响，借名购买商品房的现象日益普遍。这种现象的出现，一方面是因为部分人受到限购政策、购房资格限制、信贷政策约束，或是为了获取某些购房优惠等原因，自身无法直接购买商品房，只能借助他人名义实现购房目的；另一方面，也存在一些人出于转移财产、逃避债务等不当动机而选择借名买房。例如，在一些限购城市，没有当地户籍或社保缴纳年限不足的人员，为了获得购房资格，会借用符合条件的亲属、朋友的名义购买房屋；还有些人因已有多套房产，为了享受首套房的低首付、低利率贷款优惠，而借名买房。

借名购房在实践中引发了大量纠纷。当房屋价格上涨时，出名人可能会反悔，拒绝将房屋过户给借名人，导致借名人钱房两空；而出名人擅自处分房屋，如将房屋出售、抵押给第三人，也会严重损害借名人的利益。在涉及债务纠纷时，登记在出名人名下的房屋可能被法院强制执行，借名人的权益难以得到保障。据相关数据统计，近年来借名买房纠纷案件数量呈上升趋势，在2013-2022年期间，涉“借名买房”类案件共计审理12158起，案件数量从2017年至2020年呈现增长态势，到2020年达到峰值，自2021年出现显著下滑，但整体数量仍然不容小觑。这些纠纷不仅给当事人带来了巨大的经济损失和精神困扰，也严重影响了社会的和谐稳定。

研究借名购买商品房纠纷的法律问题具有重要的现实意义。有助于解决现实中大量存在的借名买房纠纷，为司法实践提供明确的裁判指引，保障当事人的合法权益。准确认定借名买房合同的效力、明确房屋所有权的归属等问题，能够使法院在处理此类纠纷时有法可依、有章可循，避免同案不同判的现象发生，提高司法公信力。深入剖析借名买房行为，完善相关法律规定和制度，填补法律空白，能够有效规范房地产市场秩序，促进房地产市场的健康稳定发展。借名买房行为涉及到物权、债权、合同等多个法律领域，对其法律问题的研究，有助于丰富和完善我国的民法理论体系，推动法学研究的深入发展。

1.2研究方法与创新点

在研究借名购买商品房纠纷的法律问题时，本论文综合运用多种研究方法，力求全面、深入地剖析这一复杂的法律现象。

案例分析法是本研究的重要方法之一。通过广泛收集和深入分析大量借名买房纠纷的典型案例，包括最高人民法院发布的指导性案例、各级地方法院的真实判例等，如[具体案例名称]，从这些实际发生的案例中总结出借名买房纠纷在实践中的常见类型、争议焦点以及法院的裁判思路和倾向。以北京市某法院审理的一起借名买房案件为例，借名人与出名人因房屋所有权归属产生争议，法院在审理过程中综合考虑了双方的借名协议、出资情况、房屋使用情况等因素作出判决，通过对这一案例的分析，能够直观地了解法院在处理此类纠纷时的考量因素和法律适用。这种方法有助于深入了解借名买房纠纷在司法实践中的具体表现，为理论研究提供现实依据，增强研究的针对性和实用性。

文献研究法也是不可或缺的。全面查阅国内外关于借名买房、不动产登记、合同效力等相关领域的学术著作、期刊论文、学位论文、法律法规、司法解释以及政策文件等，梳理和总结已有研究成果和观点，了解该领域的研究现状和发展趋势。通过对《中华人民共和国民法典》中关于合同编、物权编的相关规定，以及最高人民法院发布的关于房屋买卖合同纠纷、执行异议之诉等司法解释的研究，准确把握现行法律框架下借名买房纠纷的法律适用规则。同时，参考王利明教授在《物权法研究》中关于物权变动和不动产登记的理论观点，以及崔建远教授在《合同法》研究中的成果，为研究提供坚实的理论支撑，避免研究的盲目性，在前人研究的基础上进行深入探索和创新。

比较研究法在本研究中也发挥了重要作用。对不同国家和地区关于借名买房或类似行为的法律规定和司法实践进行比较分析，如德国、日本等大陆法系国家以及我国台湾地区在处理类似纠纷时的法律制度和裁判理念。德国的不动产登记制度强调登记的公信力，在借名买房情况下，第三人基于对登记的信赖取得房屋所有权时，借名人的权益可能受到影响；而日本则在一定程度上承认借名买房合同的效力，并通过对当事人意思表示的探究来确定房屋的实际归属。通过这种比较，借鉴其他国家和地区的有益经验和做法，为完善我国借名买房纠纷的法律规制提供参考和启示，拓宽研究视野，丰富研究思路。

本研究的创新点主要体现在以下几个方面：从多维度深入剖析借名买房纠纷。不仅从合同效力、物权归属等传统法律角度进行分析，还结合法经济学、社会学等学科理论，探讨借名买房行为的经济动机、社会影响以及法律规制的成本效益等问题。运用法经济学理论分析借名买房行为对房地产市场资源配置的影响，以及不同法律规制方