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2025年综合类-房地产估价理论与方法-比较法及其运用历年真题摘选带答案(5卷100道合辑-单选题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-比较法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】在运用市场比较法评估房地产价值时，若待估对象与近期成交案例的区位条件存在显著差异，应优先采取哪种修正方式？

【选项】A.市场法直接套用B.运用价格修正系数调整B.根据区域特征调整价格C.排除异常交易案例

【参考答案】B

【详细解析】价格修正系数是市场比较法中用于量化区位差异对价格影响的关键工具。选项B正确，而选项C仅适用于交易案例本身存在重大缺陷的情况，与题干条件不符。选项A忽略区位差异的修正必要性，选项D不符合市场比较法逻辑。

【题干2】市场比较法中，交易案例选择应遵循“三同原则”中的哪项要求？

【选项】A.时间相近B.区域相邻C.物业类型相同D.成交价格公允

【参考答案】C

【详细解析】物业类型相同是“三同原则”的核心要求（时间、区域、物业类型）。选项C正确。选项A虽重要但非首要条件，若物业类型不同则修正难度极大，选项B区域相邻属于次要条件，选项D公允价格是交易案例筛选结果而非选择原则。

【题干3】某住宅评估中，可比案例成交价为5000元/㎡，经调查发现其建筑年代比待估对象新5年，区域价格年增值率为2.5%，则建筑年代修正系数应为？

【选项】A.1.125B.0.890C.1.155D.0.875

【参考答案】B

【详细解析】建筑年代修正系数计算公式为：1/(1+年增值率×修正年限)=1/(1+2.5%×5)=0.890。选项B正确。选项A计算时未考虑贬值方向，选项C误将增值率代入折减公式，选项D未正确应用指数计算。

【题干4】市场比较法中，若可比案例存在抵押贷款交易，其修正时应重点考虑哪些因素？

【选项】A.抵押贷款利率B.市场利率波动C.债权人议价能力D.市场供需关系

【参考答案】A

【详细解析】抵押贷款交易价格通常包含贷款利息成本，需修正为正常交易价格。选项A正确。选项B、D属于市场环境因素，与抵押交易特性无关。选项C是抵押贷款谈判结果，但修正需回归市场利率基准。

【题干5】交易案例修正的步骤中，首先应确定的是？

【选项】A.市场基准价格B.区位差异系数C.物业特征系数D.交易时间系数

【参考答案】A

【详细解析】修正步骤顺序应为：确定市场基准价格→分解区位、物业、时间等差异→计算各系数→综合修正。选项A正确。选项B、C、D均为基准价格分解后的修正要素，需在基准价基础上进行。

【题干6】比较法中，若待估对象周边近期无直接可比交易案例，应优先采用哪种替代方法？

【选项】A.参照法B.剩余法C.成本法D.市场基准法

【参考答案】D

【详细解析】市场基准法通过构建价格模型推算基准价，适用于缺乏直接可比案例的情况。选项D正确。选项A参照法需有明确参照物，选项B、C属于替代估价方法而非比较法延伸。

【题干7】在计算交易案例价格权重时，若案例1成交价800万、案例2成交价1200万，则案例2的权重应为？

【选项】A.40%B.60%C.33%D.67%

【参考答案】B

【详细解析】权重计算公式为：某案例成交价/∑所有案例成交价×100%。案例2权重=1200/(800+1200)×100%=60%。选项B正确。选项A是案例1权重，选项C、D为错误归一化结果。

【题干8】比较法中，若待估对象与可比案例的装修标准差异为1000元/㎡，且市场装修溢价率为8%，则装修修正系数应为？

【选项】A.1.08B.0.92C.1.087D.0.923

【参考答案】B

【详细解析】装修修正系数=1-（装修差异×溢价率）=1-(1000×8%)=0.92。选项B正确。选项A误将溢价率作为乘数，选项C、D计算逻辑错误。

【题干9】市场比较法中，交易案例的时间差异修正通常采用哪种方法？

【选项】A.线性折现B.指数折现C.市场基准调整D.物业类型调整

【参考答案】B

【详细解析】时间差异修正需考虑价格的时间价值，指数折现法能更准确反映市场利率变动。选项B正确。选项A忽略复利效应，选项C、D属于其他维度修正。

【题干10】比较法中，市场调整因素主要包括哪两类？

【选项】A.区位因素B.物业因素C.时间因素D.政策因素

【参考答案】A

【详细解析】市场调整因素主要针对区位差异（如交通、环境）和交易时间差异（如市场周期），政策因素属于外部因素需另作调整。选项A正确。选项B、C属于物业特征或时间修正范畴，选项D不属