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2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(5卷单选题100道)

2025年综合类-房地产开发经营与管理-房地产估价理论与方法-第七章收益法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】收益法的三大基本假设不包括以下哪项？

【选项】A.房地产具有持续产生收益的能力

B.收益具有可预测性

C.风险与收益匹配原则

D.房地产价值与收益周期无关

【参考答案】D

【详细解析】收益法的三大基本假设为：房地产具有持续产生收益的能力、收益具有可预测性、风险与收益匹配原则。选项D错误，因为房地产价值与收益周期直接相关，需通过收益期限计算确定。

【题干2】某商业物业年净收益为80万元，剩余收益期限为15年，若采用普通年金公式计算收益现值，正确公式应为（已知基准收益率8%）。

【选项】A.80×(P/A,8%,15)

B.80×(P/A,8%,14)

C.80×(P/A,8%,15)+80×(P/F,8%,15)

D.80×(P/A,8%,14)+80×(P/F,8%,15)

【参考答案】A

【详细解析】普通年金公式适用于从第1期开始持续固定收益，剩余15年直接使用(P/A,8%,15)。选项B错误因收益期限少1年，选项C错误因多加一期年金，选项D混淆即付年金计算逻辑。

【题干3】在计算房地产有效年金时，若已知净收益递增率为3%，基准收益率为5%，初始年净收益为100万元，递增期5年，后续永续，有效年金计算应为：

【选项】A.100×(1+3%)^5/(5%-3%)

B.100×[1-(1+3%)^5/(1+5%)^5]/(5%-3%)

C.100×(1+5%)×(1+3%)^5/(5%-3%)

D.100×[1-(1+3%)^5/(1+5%)^5]/(5%-3%)×(1+5%)

【参考答案】D

【详细解析】递增递减混合模型需先计算递增期现值，再叠加后续永续递增现金流。公式为：PV=100×[1-(1+3%)^5/(1+5%)^5]/(5%-3%)×(1+5%)，因递增期现金流发生在第1-5期，需折现至第0期并考虑基准收益率。

【题干4】某写字楼当前空置率为20%，预计未来3年空置率将降至5%，第4年及以后稳定在8%。若当前年租金收益为200万元，计算第5年有效年金时，需调整的系数为：

【选项】A.0.8×0.95×0.92

B.0.8×0.95×(1-0.08)

C.0.8×(1-0.08)×0.95

D.0.8×0.95×0.92×(1+8%)

【参考答案】A

【详细解析】有效年金计算需考虑各阶段空置率变化。第1年空置率20%（系数0.8），第2年降至5%（系数0.95），第3年稳定8%（系数0.92）。第5年属于稳定期，需将前三年调整系数相乘，即0.8×0.95×0.92。

【题干5】收益法中，收益期限的计算应遵循以下哪项原则？

【选项】A.至少包含土地剩余使用年限

B.不超过房地产法定最高使用年限

C.按未来可获收益的最大持续年限确定

D.取土地剩余年限与建筑物剩余年限中较大值

【参考答案】C

【详细解析】收益期限需根据市场实际情况确定，可能超过土地剩余年限（如通过土地续期或改造），也可能低于建筑物寿命（如存在重大维护成本）。选项A错误因土地剩余年限可能通过续期延长，选项D错误因应考虑市场续期可能性。

【题干6】某酒店剩余收益期限为40年，土地剩余年限30年，建筑物剩余年限35年，若土地续期成本较高且市场续期概率低，则收益期限应取：

【选项】A.30年

B.35年

C.40年

D.35年+土地续期年限

【参考答案】A

【详细解析】当续期成本高且概率低时，收益期限以土地剩余年限为上限。即使建筑物寿命较长，土地无法续期将导致收益终止，因此取30年。选项C错误因收益期限不应超过土地剩余年限（考虑续期成本）。

【题干7】在收益法参数调整中，若市场租金呈上涨趋势，租金调整系数应为：

【选项】A.1/(1+r)

B.(1+r)/(1+r)

C.(1+r)/(1+r)

D.1+r

【参考答案】C

【详细解析】租金调整系数需反映市场租金增长与基准收益率的差值。若市场租金年增长率r高于基准收益率r，调整系数为(1+r)/(1+r)。例如r=5%、r=6%，则系数=1.06/1.05≈1.0095，体现市场增长溢价。

【题干8】某商铺年净收益为120万元，基准收益率8%，若前5年净收益每年递增4%，之后永续递增2%，计算总收益现值应采用：

【选项】A.120×(P/A,8%,