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XX居住小区物业管理方案

目???录

一、项目概况

二、物业管理内容

三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度

五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施

七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1.?地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2.?项目主要经济指标

项目

计量单位

数值

居住区规划总用地

Hm2

13.23

1.居住区用地

Hm2

9.87

①住宅用地

Hm2

6.89

②公建用地

Hm2

1.31

③道路用地

Hm2

1.24

④公共绿地

Hm2

0.42

2.其它用地

Hm2

3.36

居住户数

户

1292

居住人数

人

4134

户均人数

人/户

3.2

总建筑面积

万m2

19.11

1.居住区用地内建筑总面积

万m2

16.23

①住宅建筑面积

万m2

14.87

②公建面积

万m2

1.46

2.大卖场总建筑面积

万m2

2.88

项目

计量单位

数值

①大卖场面积

万m2

1.17

②扩建面积（三层）

万m2

0.96

③公建面积

万m2

0.75

地下车库及人防

万m2

0.28

3.底层架空面积

万m2

1.25

住宅平均层数

层

7.5

人口毛密度

人/hm2

411.1

住宅建筑配套密度（毛）

套/hm2

128.5

住宅建筑配套密度（净）

套/hm2

184.0

住宅建筑面积毛密度

万m2/hm2

1.496

住宅建筑面积净密度

万m2/hm2

2.144

容积率

万m2/hm2

1.64

停车率

%

50.0

停车位

辆

634

地面停车率

%

8.7

地面停车位

辆

110

住宅建筑净密度

%

28.5

建筑密度

%

25.6

绿地率

%

40.2

二、物业管理内容

???物业管理应以国家相关法律法规和政策为理论依据，将管理职能与服务功能有机结合，构建社区服务体系。为满足住户多元化需求，物业服务内容涵盖全面、系统化的管理服务，其服务项目呈现多元化、系统化的发展态势，总体概括为“六项管理、三类服务”：即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理及其它公共管理；服务内容可分为合同服务项目、委托性特约服务项目及经营性服务项目三类，具体包括常规性公共服务、非合同服务项目以及全方位、多层次的综合服务。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人应与服务中心协同工作，切实实施巡查制度，严格执行年度房屋建筑维护及养护计划，落实房屋修缮技术标准和相关工程施工技术规范，完善房屋档案管理，确保房屋建筑正常功能的持续性及结构完整性。

B、工作的多样性

根据房屋的完好状况、季节性变化及住户构成等因素，分类实施日常修缮服务、季节性修缮服务、重点修缮服务及特殊修缮服务等服务形式，确保相关修缮服务制度化、规范化。

C、工作的针对性

在履行职责过程中，应当依据实际情况进行调整，根据时间因素进行相应调整，基于房屋的具体状况进行适配，并针对住户的个体差异制定相应的服务方案，以满足住户的具体需求及其所处的特定环境条件。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理及运行管理两大部分构成，实行统一管理。针对不同类型的设施设备，分别实施相应的维修管理措施，严格执行工作质量标准，建立设施设备管理台账及重要设备技术档案，落实定期检查、维修、保养制度，确保运行记录完整齐全。通过上述措施，实现设施设备配置完整、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据本合同项下共用设施及附属建筑、构筑物的类别差异，制定并实施巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度，明确相关技术资料的积累与归档要求。针对特定类别设施，例如车库等专项类别，应制定专项管理方案并予以实施。通过系统性管理措施，确保其功能正常、运行畅通、符合相关标准，并保持基本完好状态。

1.4智能化设施设备

本合同项下所涉范围包括但不限于以下系统：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统、周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等项。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、高效规范的管理制度，应当从管理前期人员培训环节着手。建立健全智能系统设备档案管理体系，规范智能系统运行管理流程，完善系统维护保养管理机制，严格开展设