义乌国际金融中心01－001－03地块前期市场调研报告.pptxVIP

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在第一阶段报告中，通过对义乌城市、经济、规划等宏观情况了解，以及商业、酒店、写字楼物业市场的研究分析，结合地块自身条件，提出了工程初步开展方向。

本阶段将在先前定位研究根底上，对工程物业进行多角度立体分析思考，整合工程定位形象，进而对各个物业〔酒店、商业、写字楼〕细化定位研究，给出酒店、写字楼物业的定位规划建议，并探讨商业局部的业态甄选、档次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于工程整体得以最优化打造，为工程的开发及定位提供可行性参考建议。;;;;;;;;商

业

规

划

要

点;创新性：本项目在策划上要追求务实、新意相结合，在概念新、建筑主体新方面着手。只有主题概念有了新意，才能使项目有个性，才能使项目具有与众不同的内容、形式和气质。

操作性：策划方案也要易于操作、容易操作，具备可操作性；另外，在具体的实施上更应具有可操作的方法。

多样性：要选择多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。;;工程定位思考;项目体量;工程思考;工程环境启示;工程启示;;工程功能定位;工程形象定位;;;酒店类型确定;潜在客群分析;酒店类型确定;白金五星级酒店;精品四星级商务酒店;义乌现有及规划酒店体量状况;其他地区高端酒店体量状况;;杭州凯悦;客房名称;;海洋酒店;天恒国际大酒店;义乌大酒店;颐和大酒店;;餐厅/酒吧;餐厅/酒吧;每百平米客房建筑面积所配的餐饮面积（取五星级酒店配比上限）;酒店餐饮建议;大型中餐厅以适合本地口味的江浙菜系为主，并能提供粤菜，迎合大型行政、政务方面的应酬、接待要求；

在高层区设置精品特色中餐厅、西餐厅，效劳于小型应酬、接待，提升用餐环境，充分利用高楼层的良好视线，俯视国际商贸城宏伟建筑群以及中央公园、义乌江等景观；

适当拉开大型餐饮与高楼层餐饮的价位，区别不同消费群及定位档次，防止同质竞争；

人均消费应略高于当前义乌现有高端酒店消费水平，表达定位档次和较具竞争性优势；;酒店餐饮建议;宴会及会议设施;每百平米客房建筑面积所配的餐饮使用面积（取五星级酒店配比上限）;酒店会议室宴会厅建议;每百平方米客房建筑面积所配的休闲康体使用面积;酒店休闲康体建议;酒店;;区域写字楼供给市场;区域写字楼需求市场;;酒店、写字楼收益测算;本案写字楼体量、户型确定;本案写字楼经营管理建议;本案写字楼经营管理建议;雷格斯〔REGUS〕在全球750个地点设有3,700间专业配置的会议室和会议厅，可以在专业的商务环境内满足各种音频-视频设备以及行政效劳和IT支持的会议室需求，提供配备餐饮效劳等酒店配套效劳。

以小时、天租用办公室；

提供办公装修、家具；

提供完善的办公设施；

全球联网，享受会员制效劳；

可充分享受酒店配套设施。;本案写字楼规划布局建议;本案写字楼规划布局建议;写字楼定位规划建议;平面空间净高上，建议本工程写字楼净高设计为3.0米。;写字楼公共部位建议;写字楼智能规划建议;;对外商业业态定位;对外商业业态定位;;;对外商业业态定位;商业定位规划建议;商业定位规划建议;所处区域：福田区域

建筑面积：3500㎡

楼层：3层

包箱数量：30个

最大包厢面积：80㎡

停车位：200个

经营特色：经营菜系丰富，包括杭帮菜、粤菜、川菜、金华菜，并以杭帮菜、粤菜为特色。

客群分类：当地居民、私营企业主、政府官员

人均消费：80-150元

租金承受：100万元/年，即0.78元/㎡/天;评价：

义乌当地经营较好的特色餐馆，装修风格富有情调，菜色口味适合本地人。现拥有三家分店，福田分店为最大规模，面积接近2000㎡。;树园记;餐饮;雨花西餐;商业定位规划建议;杭州中高档次特色餐饮种类繁多，在风格特色及用餐环境装饰极具特色，在客群定位上更细化，经营状况极佳，且用餐口味相似，可作为本案特色餐饮借鉴，提升现有义乌特色餐饮消费环境及档次，并为完善本案在餐饮方面的多元化功能定位。;商业定位规划建议;商业定位规划建议;;名流钻石年代娱乐会所;;商业定位规划建议;市场案例参考;KTV娱乐会所、酒吧开展趋势分析;根据义乌娱乐市场及娱乐业态开展分析建议：

档次定位：建议引进1家大型高档娱乐会所；

功能组合：建议本工程特色为鲜明的经营风格，内含KTV娱乐会所为主，辅以鲜明特色的酒吧、慢摇吧等，提供多功能组合，其特色和类型应为当地独有，并适于当地喜好，并与国内大中城市水平相当，起到引领作用；

规模面积：体量不易太大，其物业租金回报率相对较低，其商业价值难以到达最大化，因此建议规模在5000㎡左右；

规划布局：既然效劳于酒店，又能与酒店别离，相对独立性〔独立门厅、门头〕，建议将娱乐会所布局在精品四星级酒店裙房位于3－4层；;展示、配套业态定位;对外商业业态规划布局;