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破局与重构:房地产企业破产中购房人优先受偿权的法理审视与实践进路

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来,我国房地产行业历经深刻变革,在政策调控与市场波动的双重作用下,房地产企业面临着前所未有的挑战,破产现象日益频发。据相关数据显示,2024年,有288家房地产开发商宣布破产,较2023年同期增加了43%,进入2025年,房企的破产趋势依旧未见减缓,仅第一季度就新增了97家破产房企,其中不乏一些曾经的头部房企和区域龙头企业。山东潍坊世祥置业的破产便是典型案例,2025年8月6日,潍坊高新区人民法院经审查认为,该公司已经资不抵债,不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务,符合法定破产条件,依照相关法律规定,裁定宣告其破产。

房地产企业破产不仅是企业个体的经营失败,更牵一发而动全身,引发一系列复杂的法律和社会问题。其中,购房人权益的保护成为焦点,尤其是购房人优先受偿权问题,在实践中存在诸多争议与困境。在房地产企业破产时,有限的破产财产往往难以满足众多债权人的清偿需求,购房人、建设工程施工方、抵押债权人等债权群体之间的利益冲突凸显。而购房人群体在资金实力、抗风险能力等方面与其他主体相比处于弱势地位,如何在保障购房人基本权益的同时,兼顾其他债权群体的利益,实现公平清偿,成为当前亟需解决的核心问题。

研究房地产企业破产中购房人优先受偿权具有重大的现实意义。从民生保障角度来看,住房是民众生活的基本需求,关乎百姓的安居乐业。许多家庭倾其所有、背负债务购买房产,若在房地产企业破产时购房人权益得不到有效保障,极有可能面临钱房两空的困境,基本生活将受到严重威胁。保障购房人优先受偿权,是对民众基本生存权的尊重与维护,有助于提升民众的生活安全感与幸福感。

从社会稳定层面分析,购房人数量众多,一旦其权益受损且诉求无法得到合理解决,极易引发群体性事件,对社会秩序造成冲击,影响社会的和谐稳定。妥善处理购房人优先受偿权问题,能够有效预防和化解潜在的社会矛盾,维护社会的稳定运行。

在法律体系完善方面,尽管目前我国已出台《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等相关规定,对购房人权益保护提供了一定的法律依据,但在具体实践中,仍存在法律规定不够细化、可操作性不强、与其他法律法规协调不足等问题。深入研究购房人优先受偿权,能够为完善相关法律法规提供理论支持与实践参考,推动我国房地产法律制度和破产法律制度的不断完善,促进法律体系的协调发展。

1.2国内外研究综述

在国外,房地产行业发展历史悠久,房地产企业破产及购房人权益保护问题也较早进入学者研究视野。日本学者JohnGoldring在《Consumerprotectionlaw》中指出,日本存在计划外的房地产销售情况,签订合同时买方通常支付少量定金,剩余款项在房屋建成后支付,同时日本政府于1952年颁布实施了《宅地建筑物交易法》,并多次修订,其中规定在“存款等保全措施”完成之前允许无计划住房交易,以保障购房者在房企破产时押金或预付款的退还,降低财务风险。HowellsGeraintG研究购房者权益保护时,提出房地产公司与买方签订合同时,需向金融机构申请或指定担保公司等为买方押金或保险提供担保,若未出具证明,购买者可拒绝支付保证金,违反养护措施的房地产公司将受到行政处罚。这些研究表明,国外在购房人权益保护方面注重从交易流程、资金监管、担保措施等多方面构建保障体系,通过法律规范和制度设计,降低购房人在房地产交易尤其是房企破产时面临的风险。

国内对于房地产企业破产中购房人优先受偿权的研究随着房地产市场的发展和破产案例的增多而逐渐深入。丁国峰、王露在《房地产企业破产视域下购房者权益优先保护的法理阐释与制度构建》中从法理层面引入公平清偿理论,对购房者优先权的权力性质、权利位阶进行论证,强调实现对社会中实质弱者生存利益倾斜保护的正当性。石一峰在《房地产企业破产中购房者权益的保护》中采用将购房者分为预告登记、“网签”、未预告登记且未“网签”等情形,分别分析各类商品房购房者主体如何行使优先受偿权。2023年4月20日施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》成为研究热点,众多学者围绕其展开探讨。如智仁在《浅论房企破产中购房者优先受偿权清偿顺位及清偿条件》中指出,该批复明确了商品房消费者在房地产开发企业进入破产清算或重整程序时的最优先受偿地位,但权力实现限制条件多,实践中房地产开发企业与商品房消费者沟通困难,实际履行存在不确定性。

目前的研究成果为深入探讨房地产企业破产中购房人优先受偿权提供了丰富的理论基础和实践经验借鉴,但仍存在一些不足。在理论研究方面,对购房人优先受偿权的权利基础和性质尚未形成统一且深入的认识,不同理论之间的融合

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