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从旅游视角看房地产

旅游与房地产，是完全不同的两个行业，但相互交叉，形成了许多边沿性结构，而理念的渗透，更产生了

全新的综合。

旅游房地产是一个新的领域，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩

区、商业步行街、shoppingmall等等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产

权酒店即将迎来大规模推广的时期，而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等，

正在各地闪亮。

旅游地产的提升，是旅游小城镇开发及旅游城市开发，将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试，

已经出现。

用旅游的视角看地产，不仅仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现，还可以把旅游业已经熟练

运用的技术，借用于房地产开发，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，景观配

置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的

技术。

本文提供了一种视角，对房地产开发商提升其房地产运营能力，及房地产商进入旅游产业，都具有一

定启示。

一、旅游专业视角与旅游专业技术

旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式，旅游业已经形成了一种综合性产业。

旅游产业以资源、交通、市场为三大基础，吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素，

形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。

旅游开发成功的标志，是核心吸引力的形成。

对于今天的旅游市场而言，仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础，已经是远远不能吸

引游客了，身心愉悦的体验过程，才是吸引力的关键。

我们将旅游过程中游客的体验过程，称为游憩方式。用最通俗的话讲，就是游玩的方法。用学术

语言表达，游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。

游憩方式设计，是旅游产品设计中的技术设计。

旅游产品能否开发成功，首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力（或独特性卖点）。

从商业模式的角度看，旅游业的利润形成，在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游

客消费水平。

旅游业的独特视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、

体验设计技术。

二、房地产业态的结构与分级

旅游产业的开发，是对土地及其上的景观文化资源的开发利用，归根结底，还是土地开发的一个分支。

旅游对环境要素的利用方式，旅游对人类与自然的关联互动的研究，对于分析地产要素及人居环境都有独

特的帮助作用。

１、房地产结构要素分析

我们将房地产的结构要素，概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开

发的业态，也因此形成了从地产到房产的多级结构。

地产是土地开发利用的产业，是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中，公共空间与私人空

间，公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透，可以大致分为五类：交通空间及其环境、公共开放空间

及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。

在广义地产的理念下，一切土地利用的方式，都可以纳入地产经营中来。因此，城市建设、小城镇开

发、旅游开发、各类（工业、高技术、教育等）园区开发、甚至交通及农业综合开发等，都与土地开发结

合在一起。在地产运作中，功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。

一般意义的房产，概念相对狭隘，其开发的产品，是依托大众市场交易的建筑物，主要指住宅、商业、写

字楼、标准厂房四类大宗产品。

更高级次的房产开发商，则进行非标准化的专业性建筑开发，包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标

准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。

环境开发是房地产商必须面对的重要课题，而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休

闲、文化及其它特殊功能，在公共空间的营造中，独立性已经显现出来。环境开发正在成为房地产中一个

子产业，具备极大的发展空间，包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等

等。只是由于其公共产品的特征，产业经营模式与一般房产不同。

２、房地产业态分级

由此，我们可以把从地产商到房产商的层次分为四级：

一级运营商：区域开发商——结合了全部土地功能要素，包含大众产品与非标准产品，进行的成片土

地综合整体开发，以复合功能的成片土地为对象，把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营，同

时全部或部分开发其中的项目，其中，国家的各级政府及其土地储备中心、流行的城市经