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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(5卷-选择题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】根据成本法估价，土地取得成本应包括以下哪些内容？

【选项】A.土地出让金+拆迁补偿费+土地平整费

B.市场交易价+开发成本+利润

C.土地使用权出让金+基础设施配套费

D.拆迁补偿费+土地平整费+税费

【参考答案】A

【详细解析】土地取得成本指为取得土地所有权或使用权所支付的全部费用，主要包括土地出让金、拆迁补偿费和土地平整费。选项B中的市场交易价属于市场比较法范畴，选项C缺少拆迁补偿费，选项D缺少土地出让金，均不符合成本法定义。

【题干2】某项目开发周期为18个月，年利率为6%，总开发成本为500万元，则开发成本中的投资利息应如何计算？

【选项】A.500×6%×18/365=15.38万元

B.500×(1+6%×18/365)×18/365=15.38万元

C.500×(1+6%×18/365)×18/365-500=15.38万元

D.500×6%×18/365×2=30.76万元

【参考答案】C

【详细解析】开发投资利息采用单利计算，需考虑各期开发成本的资本化时间。正确公式为总开发成本×(1+年利率×开发周期/365)×年利率×开发周期/365-总开发成本。选项A未考虑资本化过程，选项B为错误公式变形，选项D将利息翻倍计算。

【题干3】在成本法中，计算建筑物残值时，若建筑物耐用年限为50年，实际使用20年，残值率取多少？

【选项】A.40%

B.60%

C.50%

D.30%

【参考答案】B

【详细解析】残值率=1-实际使用年限/耐用年限×(1-残值率)。代入公式得残值率=1-20/50×(1-0.4)=0.6。选项A对应未折旧部分比例，选项C为平均残值率，选项D为错误计算结果。

【题干4】某宗地土地面积5000㎡，土地出让金标准为1000元/㎡，规划容积率2.5，若采用成本法估价，土地总价值应如何计算？

【选项】A.5000×1000×2.5=1.25亿元

B.5000×1000×2.5/2.5=5000万元

C.5000×1000×2.5×(1+20%×5/10)=6250万元

D.5000×1000×2.5×(1+5%)=5125万元

【参考答案】B

【详细解析】土地总价值=土地面积×单位面积出让金×容积率。选项A错误应用了容积率的乘法关系，选项C考虑了土地增值税但无依据，选项D错误加入5%税费。成本法中容积率仅用于确定可建面积，不改变土地单价。

【题干5】在计算开发利润时，若开发项目预计售价为8000万元，总成本为5000万元，正常利润率为20%，则合理利润应为多少？

【选项】A.8000×20%=1600万元

B.(8000-5000)×20%=600万元

C.5000×20%=1000万元

D.(8000+5000)×20%=2600万元

【参考答案】B

【详细解析】开发利润=开发利润率×开发成本。选项A采用售价利润率错误，选项C未考虑销售利润，选项D公式错误。成本法中利润基于总成本计算，正确答案为600万元。

【题干6】某建筑物原值为2000万元，耐用年限30年，残值率30%，若已使用15年，现值应为多少？

【选项】A.800万元

B.600万元

C.1000万元

D.1200万元

【参考答案】A

【详细解析】建筑物现值=原值×(1-残值率)×(1-已使用年限/耐用年限)。代入计算得2000×(1-0.3)×(1-15/30)=800万元。选项B为残值金额，选项C为未折旧价值，选项D为错误计算。

【题干7】在成本法中，土地增值税的计算基数应包括哪些内容？

【选项】A.土地取得成本+开发成本+利润

B.土地取得成本+开发成本+税费

C.土地取得成本+开发成本+销售费用

D.土地取得成本+开发成本+管理费用

【参考答案】A

【详细解析】土地增值税以土地总成本为基础，包括土地取得成本、开发成本、利润及税费。选项B缺少利润，选项C缺少利润，选项D缺少利润和税费。

【题干8】某项目开发周期为24个月，年利率8%，各期开发成本分别为3000万元（第6个月）、2000万元（第12个月）、1500万元（第18个月），总开发成本利息应为多少？

【选项】A.3000×8%×18/365+2000×8%×12/365+1500×8%×6/365=24.66万元

B.(3000+2000+1500)×8%