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2025年综合类-房地产估价理论与方法-第一章房地产估价概论历年真题摘选带答案(5卷-选择题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第一章房地产估价概论历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】房地产估价的基本原则中，要求估价时应当考虑房地产的合法状态和合法权利，该原则被称为（）

【选项】A.合法原则B.替代原则C.最高最佳使用原则D.市场原则

【参考答案】A

【详细解析】合法原则是房地产估价的基本原则之一，强调估价对象必须符合法律法规规定的合法状态和权利。选项A正确。其他选项中，替代原则指不同方法估价的结论应趋于一致，最高最佳使用原则要求估价对象需在法律允许范围内实现最大价值，市场原则强调市场数据对估价的指导作用，均不符合题干描述。

【题干2】在运用成本法估价时，若估价对象为待开发土地，其成本应包括（）

【选项】A.土地出让金B.建筑安装工程费C.基础设施配套费D.市场比较法修正系数

【参考答案】C

【详细解析】成本法中待开发土地的成本包含土地取得成本（如出让金）和开发成本（如基础设施建设）。选项C正确。选项A仅为土地取得成本的一部分，选项B适用于已建建筑物，选项D属于市场比较法的调整项，均不适用本题场景。

【题干3】房地产估价中，最高最佳使用原则要求估价对象应具备（）

【选项】A.法律允许的最大收益能力B.市场交易中最常见的用途C.当前实际使用状态D.政府规划规定的用途

【参考答案】A

【详细解析】最高最佳使用原则的核心是估价对象需在法律允许范围内实现最大价值。选项A正确。选项B描述的是市场常见用途，未必能产生最高价值；选项C和D分别代表现状使用和规划限制，可能未达最优状态。

【题干4】房地产估价中，市场比较法适用的前提条件不包括（）

【选项】A.市场交易活跃B.具有足够的可比案例C.估价对象为商业物业D.市场价格稳定

【参考答案】C

【详细解析】市场比较法要求市场交易活跃且数据充分，商业物业因交易频率低可能缺乏可比案例。选项C正确。选项A、B、D均为市场比较法适用条件，其中选项C的物业类型直接违背法的要求。

【题干5】房地产估价师在执业中若发现估价对象存在权属纠纷，应优先采取（）

【选项】A.继续估价B.暂停估价并核实权属C.调整估价结果D.向委托方说明情况

【参考答案】B

【详细解析】权属纠纷直接影响估价合法性，需暂停估价并核实权属。选项B正确。选项A忽视风险，选项C和D未解决根本问题，均不适用。

【题干6】房地产估价中，收益法适用的核心条件是（）

【选项】A.估价对象具有持续收益能力B.市场交易数据充分C.物业类型为住宅D.估价对象为空置厂房

【参考答案】A

【详细解析】收益法适用于能产生稳定收益的资产，选项A正确。选项B是市场比较法条件，选项C和D中住宅可能适用收益法，但空置厂房无收益时不适用。

【题干7】在估价报告中，描述估价对象区位条件时，需重点说明（）

【选项】A.周边交通拥堵程度B.政府规划中的道路扩建计划C.环境污染指数D.周边商业设施密度

【参考答案】D

【详细解析】区位条件中商业设施密度直接影响物业价值，属核心要素。选项D正确。选项A属于交通状况细节，选项B是未来规划，选项C为负面因素，均非重点描述内容。

【题干8】房地产估价中，假设开发法的关键步骤是（）

【选项】A.市场比较法修正B.成本法测算开发成本C.评估开发完成后的物业价值D.计算开发利润率

【参考答案】C

【详细解析】假设开发法需评估开发完成后的物业价值，选项C正确。选项A为市场比较法步骤，选项B和D属于成本法中的开发成本和利润测算环节。

【题干9】房地产估价中，若估价对象为在建工程，其估价方法通常为（）

【选项】A.市场比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法

【参考答案】B

【详细解析】在建工程可通过成本法结合工程进度调整估算价值，选项B正确。选项A需有可比在建工程案例，选项C适用于已投运营资产，选项D适用于待开发土地或在建工程转住宅等情形，但题干未明确开发用途。

【题干10】房地产估价中，关于价格内涵的描述错误的是（）

【选项】A.反映市场正常交易价格B.包含政府税费C.不包含抵押贷款利息D.需考虑短期市场波动

【参考答案】D

【详细解析】价格内涵指市场正常交易价格，不包括抵押贷款利息（属融资成本）和短期波动（属风险因素）。选项D正确。选项A正确，选项B中的税费已包含在交易价格中，选项C错误。

【题干11】房地产估价中，若估价对象为历史建筑