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中国房地产投资信托（REITs）立法的完善与发展研究

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，中国房地产市场在经济发展中扮演着举足轻重的角色，其不仅关系到居民的居住需求，更是宏观经济稳定增长的重要支撑。然而，传统房地产投资模式面临着资金回笼周期长、流动性差等诸多困境，严重制约了行业的进一步发展。在此背景下，房地产投资信托（REITs）作为一种创新的金融工具应运而生，为房地产市场的发展注入了新的活力。

自2020年4月中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，中国REITs市场取得了显著进展。截至2024年11月30日，我国公募REITs产品已上市51支，4支产品实现扩募，发行总规模约1500亿元，其中扩募总规模约50亿元。这些REITs产品涵盖了高速公路、产业园区、仓储物流、生态环保等多个基础设施领域，有效盘活了存量资产，促进了基础设施建设的投融资良性循环。同时，REITs市场的发展也为投资者提供了更多元化的投资选择，丰富了资本市场的产品结构。

尽管中国REITs市场发展迅速，但目前仍处于起步阶段，面临着诸多挑战。从法律层面来看，相关法律法规的不完善成为制约REITs市场健康发展的关键因素之一。目前，中国REITs主要依据《证券投资基金法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等法规运行，但这些法规难以全面涵盖REITs的特殊属性和复杂的业务模式。在实际操作中，REITs涉及的产权转移、税收政策、信息披露、投资者保护等方面存在诸多法律空白或模糊地带，导致市场主体在开展REITs业务时面临较大的法律风险和不确定性，严重影响了市场参与者的积极性和信心。

立法对于中国REITs市场的健康发展具有不可替代的重要意义。完善的法律法规是REITs市场规范运行的基石，能够为市场提供明确的规则和指引，确保各参与方的权利和义务得到清晰界定，有效降低市场风险和交易成本。通过立法，可以优化REITs的产品结构，明确其法律地位和监管框架，提高市场的透明度和规范性，增强投资者对市场的信任，吸引更多长期资金进入REITs市场。同时，立法还有助于推动REITs市场与其他金融市场的有效衔接，促进金融资源的合理配置，提升金融服务实体经济的能力，为中国房地产市场和基础设施建设的可持续发展提供有力支持。因此，深入研究中国REITs的立法问题，具有重要的理论和实践意义。

1.2国内外研究现状

国外REITs起步较早，在立法研究方面成果丰硕。美国作为REITs的发源地，拥有完善的法律体系，相关研究聚焦于REITs法律结构、税收政策以及投资者保护等关键领域。学者们深入剖析《国内税收法典》中关于REITs的税收条款，研究如何通过税收优惠政策促进REITs的发展，如合理的税收减免能够降低REITs运营成本，提高投资者回报。在投资者保护方面，通过证券法、信托法等相关法律构建起严密的保护体系，研究如何确保投资者在信息获取、收益分配等方面的合法权益。

日本在引入REITs后，结合本国国情对立法进行了深入研究。学者们关注REITs与本土金融市场、房地产市场的融合，探讨如何通过立法规范REITs的运作流程，提高市场透明度。例如，在REITs的设立、发行、交易等环节，制定详细的法律规则，明确各参与主体的权利义务，保障市场的稳定运行。同时，研究如何借鉴国际经验，完善REITs的监管制度，加强对市场风险的防范。

新加坡等亚洲国家也在REITs立法研究方面取得了显著成果。新加坡的立法注重REITs的跨境投资和资产多元化，研究如何为REITs的国际化发展提供法律支持。通过制定灵活的法律政策，鼓励REITs投资海外房地产项目，拓展市场空间。同时，加强对REITs资产组合的监管，确保资产的安全性和收益性。

国内对REITs立法的研究随着市场的发展逐渐深入。早期研究主要集中在对国外REITs立法经验的介绍和借鉴上，学者们详细分析美国、日本、新加坡等国家的REITs法律制度，为中国REITs立法提供参考。如对比不同国家REITs的法律结构、税收政策、监管模式等，总结出适合中国国情的经验。

近年来，国内学者开始结合中国实际情况，对REITs立法的具体问题展开深入探讨。在产权转移方面，研究如何完善相关法律规定，确保REITs资产产权清晰、转移顺畅，降低产权纠纷风险。在税收政策上，探讨如何制定合理的税收优惠政策，避免双重征税，减轻REITs运营负担，提高市场竞争力。在信息披露和投资者保护方面，研究如何加强监管，提高信息披露的真实性、准确性和