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2008-2009年成都市房地产市场发展走势研判

前言

2007年四季度尤其是12月20日央行关于第二套住房信贷政策的补

充通知颁布以来，成都市房地产市场从高点急转直下，进入了调整期，

在供求双方的博弈的过程中，市场的表现越来越扑朔迷离，市场的前景

越来越摸棱两可。而最近发生的地震与新政两个特殊事件，对未来市场

的影响巨大，因此，对未来市场的探讨，更是基于了对这两个事件在随

后一段时间内所造成的影响的观察。

一切资料来源和论据，都源于目前的市场环境现状，不排除未来发

生其他重大事件而造成未来市场走势的另一个发展可能性。

第一篇宏观背景分析

一、全国宏观经济形势分析

1、我国经济持续蓬勃发展，地震不改整体经济快速发展格局

（1）近年，我国每年约10％的增长率，反应并印证了我国经济的

蓬勃发展、国民收入大幅增加、消费能力随之增强的现状。

（2）“5.12”地震所造成的损失高达1500亿，但如图所示，由于

四川对全国GDP的贡献有限，受灾地区也仅占四川GDP总量的15.2％。

对GDP影响而言，地震的影响有限。

——数据来源：国家统计局

——数据来源：四川省统计局

2、通货膨胀形势不容乐观

（1）如图所示，自2007年3月，我国CPI值突破3％以后，持续

陡升，08年5月CPI在7.7％，有机构预测2008年度或可超过5％。国

家信息中心预测08年度CPI上涨幅度将超过5%。通常国际上认为，3

％的CPI值被认为是通货膨胀，5%则是严重通货膨胀。可见，我国通货

膨胀确实形势严峻。

（2）今年雪灾、地震两次巨大的自然灾害对灾区、农业产生的破

坏，以及灾区对食品和日用品的需求，无疑会对当前物价上涨产生新的

压力。但从目前形式和日本、中国台湾的经验看，地震对CPI的影响只

是短期的，对长期CPI影响并不显著。预计此次震灾对消费品价格的影

响也不会持久。

——数据来源：国家统计局

二、我国发生通货膨胀有着根源性的原因，不是偶然现象

1、全球呈现通胀态势全球一体化的背景下，我国难以抵抗通胀这

一“流行病毒”

（1）欧元区3月份通胀年率加速升至3.5%，为欧元1999年面市以

来最快，远高于欧央行通胀率接近但低于2%的物价稳定目标。

（2）香港通胀率创十年新高，2月份升6.3％。中猪肉价格升幅超

过五成，新鲜蔬果价格也升逾三成。

（3）越南通货膨胀率连续七个月达到两位数字的水平，5月通胀折

合年率更高达25.2%，由此引发了当地大规模的罢工行动。随着投资者

转而投资黄金，股市也已崩溃。

（4）上周五，越南黑市1美元兑18500越南盾，而同一天越南央

行设定的官方汇率为1美元兑16124越南盾。从外汇远期市场价格看，

投资者预期未来12个月越南盾还将贬值40%。

（5）近年，国际油价不断创历史新高。全球粮食危机，粮食价格

飙升至今未有解决良方。美国纽约市场油价6月23日突破每桶134.62

美元，创下历史新高。

2、中国目前通胀的主要原因

（1）国内信贷扩张；

（2）投资、融资渠道单一，资本流向出现过热、过冷的两极现象；