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建筑材料行业市场分析

L房地产需求端：政策东风已至，基本面预期向上

地产链随地产基本面调整进入震荡下行阶。在地产调控政策趋严背

景下，2021年下半年开始地产基本面逐步走弱，地产销售及投资数

据均进入持续负增长阶，至今下行周期已持续近一年半的时间。地

产的持续下行对于地产链需求冲击较大，尤其是消费建材，地产基本

面恶化传导至建材企业，导致企业普遍出现收入增速下降、应收账款

坏账比例提升等问题，引导板块震荡下行。

地产链最艰难阶已过，政策预期扭转后关注基本面修复。我们认为,

地产对建材的影响传导逻辑为：地产政策转向——地产基本面修复

——建材企业基本面改善。2022年3-5月、以及11月以来中央地产

利好政策频出，地产政策转向较为明确，当前已进入地产基本面筑底

修复阶。考虑到政策传导的时滞性以及本轮周期的特殊性，基本面

修复所需时间或长于以往周期：1）因城施策下政策放松速度较慢，

且缺少全国性自上而下统一放松政策引导预期转向；2）本轮下行周

期始于房地产供给侧出清，对需求形成负反馈；3）疫情反复限制购

房行为，且影响居民收入预期。我们认为，当前地产政策转向东风已

至，地产链预期已然向上，后续重点需关注地产基本面修复情况.所

以本篇报告主要对2022-2023年地产需求和投资各项核心数据进行

前瞻和预测。

1.1,地产需求现状：不确定性因素下降，扭转预期仍需政策引导

购房资格与门槛、意愿或预期，以及购房能力综合影响房地产需求。

2017年以来房“住不炒”主基调下，房地产的金融属性渐趋弱化，逐渐

回归消费品本质。作为消费品，地产需求主要受到购房资格、意愿以

及能力三方面影响，其中购房资格和意愿由房地产政策主导，而购房

能力主要由宏观经济情况决定。本轮房地产下行周期持续时间及下行

幅度不亚于2008年和2014年的两轮历史周期，而自2021年9月

央行及银保监首提两“个维护”以来政策放松力度不断升级，但需求端

始终处于磨底阶段。我们认为，前需求修复的核心矛盾在于预期的

扭转，本轮周期缺乏全国层面自上而下政策支持引导，且疫情防控优

化后经济活动进入正常区间仍需时间，需求的快速修复反弹仍需要等

待标志性事件出现引导预期转向，或在政策小步快跑下的情况下通过

更长时间的消化进入长周期修复。

前制约购房需求的不利因素在下降，核心矛盾在于预期扭转：1)

购房资格与门槛：中央多次强调支持刚性和改善性需求，地方因城施

策推动房地产调控政策松绑，后续高能级城市仍有优化空间。中央层

面：房“住不炒”主基调下，中央表态主要在于支持刚需和合理的改善

性需求，从而具体的政策主要围绕优化限贷和财税政策、降低居民购

房成木来推进。房贷利率方面,2022年央行三次下调5年期以上LPR,

累计下调35bp,并于5月将首套房贷利率下限由加点改为减20bp；

2023年1月5日，央行及银保监会决定建立首套住房贷款利率政策

动态调整机制，规定新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均

下降的城市，可阶段性维持、下调或取消地首套住房贷款利率政策

下限。我们认为，此政策为2022年9月央行、银保监会决定阶段性

调整差别化住房信贷政策的延续，在基本面修复不及预期的情况下,

差别化信贷政策延续宽松趋势符合支持刚需和改善性需求的政策逻

辑。

图3:2021年以来1年期及5年期以上LPR走势(%)

5.004.65

4.50

4.00

3.50

3.00

T-贷款市场报价利率(LPR):1年

一—贷款市场报价利率(LPR):5年

从绝对值和房贷利率折扣来看，前房贷利率仍有下调空间。从房贷

利率绝对值来看，根据贝壳研究院数据，贝壳监测的全国百城首套房

贷主流平均利率2022年12月为4.09%,已降至2021年以来的历史

低点，而二套房贷利