商品房买卖合同纠纷的案件评析及对策.pptVIP

北京市中瑞律师事务所;前言;一、出卖人逾期交房类;〔二〕相应案例简述：〔良友木业〔私人〕诉北京庄胜房地产开发商品房预售合同纠纷案〕

原告良友木业〔私人〕诉称，１９９６年３月２７日，我方与被告北京庄胜房地产开发〔以下简称庄胜公司〕签订了二份外销商品房预售契约。我方依约向被告支付了购房定金４０００新加坡元，交付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。被告应于１９９７年６月３０日之前交付房屋，但被告违约至今未交付房屋，要求解除合同，返还我方已支付的购房款赔偿利息损失，双倍返还定金并支付律师费用。被告庄胜公司辩称，原告所述案件事实属实。本案中我公司与原告既约定了违约金，又约定了定金，我公司认为，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告要求我公司给付其律师费的请求，没有法律的依据，不同意给付。

法院审理查明，１９９６年３月２７日，原告与被告签订了二份北京市外销商品房预售契约，主要内容为，被告将其所有的北京庄胜广场第二座第１０楼１００６、１００７室楼房二间，预售给原告。每建筑平方米售价分别为４３４９和睦４１４５新加坡元，二间房屋建筑面积均为７６．３５平方米，二间房屋的房价款分别为３３２０２６、３１６４９８新加坡元。双方同时还约定，被告应于１９９７年６月３０日前将房屋交付原告，逾期超过１８０日未交付房屋的，原告有权终止本契约，被告除在契约终止后３０日内，向原告双倍返还定金外，并须将原告的房价款及利息全部退复原告，利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方并在原北京市房屋土地管理局办理了预售登记备案手续。契约签订后，原告依约向被告支付购房定金４０００新加坡元，支付了购房款２５５４０９．６０新加坡元。现被告尚未将该房交付原告。

;法院认为，合同履行过程中，原告依约支付了定金及购房款。被告逾期１８０日尚交付房屋，被告的行为已构成违约，故原告要求解除合同，赔偿利息损失及双倍返还定金的请求，理由正当，不违背当时的法律、法规的规定，应予支持。被告关于本案定金及违约金只能选择其一适用的抗辩理由，依据缺乏。原告要求被告赔偿其律师费的请求，于法无据，且双方对此无约定，本院不予支持。综上所述，判决：一、解除原告良友木业〔私人〕与被告北京庄胜房地产开发于１９９６年３月２７日签订的?北京市外销商品房预售契约?。二、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发返复原告良友木业〔私人〕购房款２５５４０９．６０新加坡元。利息的支付，折合人民币后，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算，自１９９７年７月１日起，至付清时止。三、本判决生效后３０日内，被告北京庄胜房地产开发双倍返复原告良友木业〔私人〕定金８０００新加坡元。四、驳回原告良友木业〔私人〕其他诉讼请求。;;二、出卖人交付的房屋存在质量问题类;;〔二〕相应案例简述

1、2002年2月，鲁先生与北京某房地产开发公司签署商品房预售合同，购置商品房一套，总价款350万元。房屋交付4个月后鲁先生发现承重墙墙体、顶板出现纵向贯穿裂缝，且房顶漏水。因存在重大质量问题，鲁先生向开发商提出退房的要求，而开发商只同意维修，不同意退房。在协商无果的情形下，鲁先生向法院起诉，要求开发商解除购房合同，返还购房款35万元及利息损失。房地产开发公司辩称：该房屋已经验收合格，房屋所出现的质量问题不是严重的质量问题，通过修复可以解决，不影响房屋的正常、平安使用。发现房屋有质量问题后，我们也找施工单位去查看，容许给修复。但鲁先生不同意，要求我们必须退房。鲁先生要求退房没有事实和法律依据。

庭审中，法院委托房屋质量检测站对原告的房屋进行质量检测，检测结论为，原告的房屋顶板均有开裂现象，楼板裂缝主要表现为外墙中部的纵向裂缝，斜裂缝宽度为0.15-0.30㎜之间不等，纵〔横〕向裂缝宽度在0.15-0.40㎜之间不等。究其原因，楼板裂缝主要是混凝土不符合国家标准、后期收缩不均匀引起；墙体裂缝主要是地基相对不均匀变形引起。质量检测部门作出了鉴定结论，“该楼主体结构平安存在隐患〞，并建议进行加固修复。

??法院经过审理后认为：根据工程质量检测部门对房屋质量进行检测的结论说明，该房屋主体结构确实存在质量问题。虽然现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。但此情况下，原告坚持要求退房，理由充足。法院判决支持原告之诉讼请求。

;2、2007年6月中旬，袁某与某房地产开发商签订了?北京市商品房预售合同?，购置商品房一套。在合同约定：房产商交付该房屋系取得竣工验收备案表，如该房屋的装修、设备标准达不到约定的标准，购房人要求房产商按实际的装修、设备与约定的