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土地增值税基础概念土地增值税定义土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额缴纳的一种税。是对房地产开发企业及个人在房地产转让过程中的增值收益征收的一种税收。该税种于1993年开始在我国实施，是国家为了合理调节土地增值收益，促进资源的合理利用，抑制房地产投机行为而设立的重要税种。法律依据与征收目的主要法律依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）及其《实施细则》。征收目的：调节土地增值收益，防止土地投机促进土地资源合理利用调节收入分配，实现税收公平增加地方财政收入，支持地方建设

征收对象和范围1转让国有土地使用权包括出售、赠与和交换等方式转让国有土地使用权的行为，适用于所有取得国有土地使用权的单位和个人。2转让地上建筑物及附着物涵盖房屋建筑、构筑物等地上物的所有权转让，包括商品房、办公楼、商业用房等各类建筑物的销售。3各类房地产开发项目普通住宅开发项目别墅、高档公寓开发项目商业、办公及综合体项目工业厂房及配套设施旅游、娱乐及特殊用途房产4特殊情形转让包括拍卖、司法处置、企业合并分立中的房产转让，以及以房抵债、以物易物等非货币结算形式的房地产转让行为。

主要法律法规国家层面法规《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2009〕91号）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）山西省地方法规《山西省土地增值税实施办法》（山西省人民政府令第267号）《山西省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（晋地税发〔2010〕60号）《山西省地方税务局关于房地产开发项目土地增值税预征率的公告》（2025年第1号）《山西省税务局关于调整房地产开发项目土地增值税预征率的通知》（晋税函〔2024〕18号）《山西省财政厅国家税务总局山西省税务局关于土地增值税若干政策的公告》（2025年第1号）

税收管理体制国家税务总局负责制定全国统一的土地增值税政策和征管规定，进行宏观指导与监督。制定征收管理办法和实施细则解释政策执行中的重大问题监督检查地方税务机关执行情况协调跨省区税收争议问题山西省税务局在国家政策框架下，结合山西省实际情况制定具体实施细则。确定预征率标准及调整方案制定清算管理办法和流程审批特殊情形的税收减免组织全省土地增值税稽查工作地市税务局太原、大同、临汾等各地市税务局负责具体征收管理工作。接受纳税申报与征收审核扣除项目合规性组织项目清算检查处理纳税争议与投诉山西省税收管理特点山西省在土地增值税管理上体现出明显的资源型经济特色，由于煤炭资源开发与城市更新并存，土地增值税管理既关注商品房开发，也重视工业用地转型再开发。近年来，山西省加强了对税收征管的信息化建设，实现了房管、国土、不动产登记等部门的数据共享，提高了税收征管的精准度与效率。

征税环节与纳税义务发生时间纳税义务发生时间根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税义务发生时间为转让房地产合同签订之日。在实务中，具体时点如下：1预售商品房签订预售合同并取得预售许可证之日2现售商品房签订销售合同之日3赠与房产赠与合同签订或产权过户手续办理之日4房产拍卖拍卖成交之日纳税申报时限山西省土地增值税纳税申报时限规定：预征申报：纳税人应在每月15日前，就上月发生的房地产转让收入进行土地增值税预征申报清算申报：房地产开发项目符合以下条件之一的，应进行土地增值税清算：整个项目已竣工并全部销售整个项目转让项目开发周期超过3年，已销售面积达到总可售面积85%以上虽未达到上述条件，但经主管税务机关认为应进行清算的其他情形清算期限：纳税人应在满足清算条件之日起90日内，向主管税务机关提出清算申请并报送清算资料

征税对象与计税依据增值额定义土地增值税的计税依据是转让房地产取得的收入减除法定扣除项目后的余额，即增值额。增值额的数学表达式增值额=转让收入-扣除项目金额增值率的计算方法增值率=增值额÷扣除项目金额×100%增值率是确定适用税率档次的关键指标，直接影响最终应纳税额的计算。计税项目与公式转让收入的确定现金收入：直接计入转让收入实物收入：按照市场价格计算债务免除：按照免除金额计入其他形式收入：按照公允价值确定转让收入不得低于以下标准政府参考价周边同类房产市场价征收机关认定的