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战略管理部地产轻资产研究——长租公寓专题

战略管理部乾立基金长租公寓专题研究2016年9月一、专题前瞻1.地产轻资产分类地产轻资产投资环节对应的是地产基金模式建造环节对应的是代开代建模式运营环节对应的资产管理模式退出环节对应的销售管控模式地产轻资产1)地产基金模式的价值增长点在于市场价值的发现和挖掘，比如发现区域增值潜力，或者业态转变可能，有可能从一种低效使用状态提升至高价值状态；2)代开代建模式的价值增长点在于建设成本的节约和品牌附加值，比如可以通过规范流程的管理提高效率，通过集中采购以降低采购成本，通过品牌影响力来获得定价权等；3)资产管理模式的价值增长点在于市场和客户的精准把握，可以通过精确的商户及空间调整来维持持续的商业活力，进而保证资产持续的价值增长；4)销售管控模式的价值增长点在于对销售客群的掌握，能否用最有效的方式集中客户，能否匹配最有需要的客户，都能对资产价值的实现以及资产变现时机的把握形成影响。2.成功地产轻资产模式1)万科“小股操盘”模式：小股项目经营管理方（操盘者）持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低至10%左右由项目经营管理方（操盘者）全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股（在有多个财务投资人的情况下可能不存在控股股东），均不干扰项目具体经营管理操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费，然后按照股权比例进行收益分配；分配比例与持股比例不一定相同，操盘者可以和其他投资人签订协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案操盘收益方式经营管理权/控董事会席位应保障万科方有共同控制权（如对方有并表要求除外）；总经理及管理团队为万科方委派制权注册自己以外的同股通投，同步拟对投资比例收回投资；不为合作方收回投资提供担保或承诺；其他投入万科方不垫资；软有特殊情况、台作方资金未能及时到位，万科需要短时垫付资金的，须

战略管理部收取资金占用费/息（年利率12%以上）分红/超额利润除了按照实际投资比例分红，鼓励倾斜分配给万科的超额利润分配，项目收益超过约定的标准后，增加万科方分红分配管理人成本不低于项目销售金额的2.5%。可另行商谈收取日常技术支持服务费；项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支或按项目销售金额的一定比例（4%左右）包干管理人成本（品牌管理费）2)凯德商用：“地产开发+资本运作”模式德集团成功运作的重要支撑，在与机构投资者合作发起基金的过程中，凯德集团充分发挥了自己在房地产投资领域的专业优势，在按照一定比例出资的同时，还充当基金管理人，不但可以获得不菲的管理收入，也可以拓展的房地产资产管理领域的业务，为凯德集团提供了稳定的长期的资金来源。参与发起的私募基金积极介入到房地产开发环节，等到项目培育成熟之后，再把这些资产注入到上市基金REITs里或者转手出售，在实现项目推出的同时，从而获得较高的溢价收益。基金单位持有人持有份额分红凯德商用中国信托代表基金单位持有人委托费用管理服务管理费用基金管理人委托人巴巴多斯公司红利、利息收入和股东贷款本金偿还按比例分享股利、利息收入和股东贷款本金偿还100%所有权并提供股东贷款50%所有权并提供股东贷款多个项目公司项目公司所有权物业净收入所有权物业净收入新芜商场物业物业管理费物业管理服务物业管理费物业管理服务物业管理物业管理

战略管理部二、长租公寓行业市场背景1.人口高流动时代到来：随着全国城市化率的快速提升，向大型城市涌入的外来流动人口也急剧增长，东部地区的流动人口占总流动人口比例超过90%，导致他们对住房尤其是租房的需求不断增加。2.外来人口急聚一二线城市：一二线城市近五年外来常住人口数量增长率元朝户籍常住人口增长率，流动人口集中涌入，大部分是正值劳动年龄的青壮年，有较长留居意愿，房价的暴涨也使得更多人选择租房形式。3.一线城市租房阶段延后：因一线城市近年来放假持续走高，导致购房者能够承受买房的年龄延后至31-35岁，根据MJGROUP数据显示，在20-30岁以下的租房族占到76.54%，租房阶段延长。一线城市租房个年龄群体占比50%40%30%20%10%0%15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50岁及以上4.一线城市租售比远高于国际其它一线城市（租售比=房屋售价/年房租）国际一线城市租售比一览5.中外长租公寓对比1)企业最大管理规模（国内、国外）：2万套/11万套2)品牌公寓占比（国内、国外）：3%/60%3)成熟商业模式及代表企业：a)公寓租赁EQR：EQR（Equityresidentialproperties）是美国最大的出租公寓运营商，成

战略管理部立于1969年；是美国第一家上市的出租公寓REITS，标普