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徐州市住宅物业管理条例解读汇报人:时间:2025.07

目录01总则02住宅物业管理区域与共有物业03前期物业管理04管理组织形式05物业管理服务06物业安全管理与使用维护CONTENTS

目录01物业专项维修资金02监督管理03法律责任04附则

总则01

为规范住宅物业管理活动，维护各方合法权益，营造良好居住环境，促进和谐文明社区建设，依据相关法律法规，结合本市实际制定本条例。规范物业管理制定目的

本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，均适用本条例，涵盖对住宅物业管理区域内的建筑物、设施设备及相关场地的日常管理等。明确适用区域适用范围

市、县（市）、区人民政府需加强组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全工作格局与资金投入保障机制。加强组织领导政府职责

住宅物业管理区域与共有物业02

住宅物业管理区域划分遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民原则，综合考虑用地范围、共有部分管理、设施设备等因素。划分原则01建设单位应根据规划许可证确定的红线图范围，结合相关因素划定住宅物业管理区域，分期开发或不同类型物业可依情况划定。划分主体02区域划分

住宅物业管理区域内的建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯、消防、监控等附属设施设备，以及物业服务用房等均属业主共有。明确共有部分共有物业范围

建设单位需按标准配置具备独立、正常使用功能的物业服务用房，包括建筑面积、位置、设施等要求，分期开发建设的应提供临时物业服务用房。配置要求物业服务用房

管理组织形式03

业主大会业主大会由住宅物业管理区域内的全体业主组成，自首次通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立，业主户数超三百户可成立业主代表大会。组成与成立业主大会决定制定修改管理规约、选举更换业主委员会成员、确定物业服务内容与收费方案、选聘解聘物业服务企业等重大事项。职责与决定

业主委员会由业主大会选举产生，由主任、副主任及委员组成，每届任期三至五年，成员应具备热心公益、责任心强等条件。选举与组成业主委员会负责召集业主大会会议，执行业主大会决定和决议，代表业主签订物业服务合同，监督物业服务企业履行合同等。职责与义务业主委员会

前期物业管理04

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业管理责任，需依法选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。承担前期责任建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应明确服务内容、标准、收费等事项，并向物业管理主管部门备案。明确合同内容建设单位责任

物业服务企业承接物业前，应与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，可邀请相关部门和业主参加。查验主体与内容建设单位需向物业服务企业移交相关资料，承接查验后签订物业承接查验协议，明确存在问题及解决方法，物业交接后发现隐蔽工程质量问题由建设单位负责修复。资料移交与责任物业承接查验

物业管理服务05

物业服务企业应具有独立法人资格，组织从业人员参加职业技能培训，提高素质和技能水平，承接项目前需向物业管理主管部门告知相关信息。法人资格与培训物业服务企业资质

物业服务企业需在住宅物业管理区域显著位置公布营业执照、项目负责人信息、物业服务内容与收费标准等，接受业主监督。公示信息物业服务企业不得降低服务标准、擅自提高收费标准、捆绑收取费用、采取停水电等方式催交物业费等。禁止行为服务内容与要求

物业服务收费遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则，实行政府指导价和市场调节价，收费方式可采取包干制或酬金制。收费原则与方式实行酬金制的物业服务企业应向业主公布物业服务资金年度预决算及收支情况，结余归业主享有，不足由业主承担。资金使用与公开服务收费与资金管理

物业安全管理与使用维护06

物业服务企业负责住宅物业管理区域共有部分安全检查和维修养护，承担超过保修期或合理使用年限后的物业安全管理责任。明确责任主体01物业服务企业应对消防车道、重点部位和重要设施进行经常性检查，发现安全隐患及时处理并报告相关主管部门。安全检查与报告02安全管理责任

业主或物业使用人装饰装修物业前，应向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修服务协议，涉及拆改非承重结构等需依法办理批准手续。装修登记与告知物业服务企业对装饰装修活动进行巡查，业主或物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍，物业服务企业不得指定装饰装修施工单位等。巡查与禁止行为装饰装修管理

禁止行为与处罚住宅物业管理区域内禁止擅自改变物业规划用途、损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物、占用共用部位和设施设备、存放危险物品等行为。列举禁止行为对违反规定的行为，物业服务企业、业主委员会应及时劝阻、制止，报告相关主管部门，主管部门依法依规查处，业主大会或业主委员会可依法维权。处理与处罚

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