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住房收储业务专题研究-以济南和青岛为例

一、济南市及青岛市住房收储业务背景

2022年以来，房地产市场商品房库存积压明显，待售面积保持较高增长速度，存

在较大去化难度。在央行和住建部等部门发布的房地产刺激政策中，多次提到支持以

合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房，这使得地方收储成为热点话

题。进入2023年以来，中央在配套资金及财政政策方面数次表态支持住房收储。住

房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式，收购市场上已建成但尚未出售的

商品房，并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为。截至目前，517新政

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后，住房收储政策已在全国超60个城市推行，但绝大多数处于计划阶段，部分公布

了具体的收购方案，整体推进依然缓慢。本文试从青岛市及济南市经济发展现状、人

口流转，房地产市场概况等方面入手，说明青岛市和济南市两地住房收储业务推进现

状以及面临的挑战。

1、两地住房收储环境

青岛市和济南市经济总量持续增长，经济实力强，为住房收储业务提供持续支撑。

青岛市是全国15个副省级城市之一、5个计划单列市之一。2020－2024年，青岛市

经济总量持续增长，在山东省各地市中排名第1位，GDP增速均高于同期全国平均

水平。2024年，青岛市GDP占山东省GDP总量的16.96%，在全国15个副省级城市

中排名第8（从高到低排序）。济南市为山东省省会城市、15个副省级城市之一。2024

年济南市GDP占山东省GDP总量的13.72%，在全国15个副省级城市中排名第9

（从高到低排序）、在全国省会城市排名第9（从高到低）。

资料来源：联合资信区域数据库资料来源：联合资信区域数据库

图1.1青岛市经济总量及增速图1.2济南市经济总量及增速

12024年5月17日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，被称之为楼市“517新

政”

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两地常住人口规模较大且人口持续净流入，新市民和青年群体规模较大，为后

续开展住房收储业务提供需求支撑。人口规模及变动趋势是影响住房需求的重要因素，

而人口结构能够影响住房需求类型。2020－2024年，青岛市和济南市常住人口数量

均持续增长，在山东省各地市中分别排名第2位和第3位、在全国各地级市分别排名

第17位和第25位。截至2024年末，青岛市和济南市常住人口分别为1044.25万人

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和951.5万人；城镇化率分别为78.87%和76.2%。根据第七次人口普查数据，青岛

市和济南市15-34岁（含）下常住人口规模分别为255.56万元和246.55万人。

1060

1040

1020

1000

980

960

940

920

900

880

860

840

20202021202220232024

青岛:常住人口数（万人）济南:常住人口数（万人）

资料来源：联合资信区域数据库

图1.3青岛市和济南市常住人口情况

扩大保障房供应、加快推进保障性住房建设已成为两地完善住房制度的重要内

容，为住房收储业务推进提供了政策环境和操作空间。2024年12月召开的全国住房

城乡建设工作会议提出，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一

大批新市民、青年人、农民工等实现安居。同时要着力优化和完善住房供应体系，加

快发展保障性住房，满