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商品房认购协议定性及裁判规则

内容提要:

多年,因为房屋价格上涨,因商品房买卖引发纠纷不停增加,尤其是开发商与买受人签订了约定定金条款房屋认购协议后,开发商因房价上涨而反悔,不与买受人签署正式购房协议,将商品房她卖纠纷更是大量出现。为此,最高人民法院作出了《相关审理商品房买卖协议纠纷适使用方法律若干问题解释》第四条要求:出卖人经过认购、订购、预购等方法向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保,假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议,应该根据法律相关定金要求处理;因不可归责于当事人双方事由,造成商品房买卖协议未能签订,出卖人应该将定金返还买受人。对制裁开发商这种不诚信行为起到了一定作用,但在审判实践中,是否只能按司法解释中定金罚则进行处理？定金罚则在房价涨跌不大时,对遏制不诚信行为能起到作用,但如房价涨幅过高过快,定金罚则就难以遏止这种不诚信行为。本文从目前审判实践中对房屋认购协议性质及裁判规则进行了分析研究,以遏制目前实际生活中大量商品房预售中不诚信行为,维护守信方正当权益。

多年来,房地产市场不停发展成熟,房地产已成为国民经济基础性、支柱性产业。正因如此商品房买卖纠纷也不停增多,如一房数卖、随意反悔解除协议、面积缩水、预约协议不推行等情形大量出现,严重扰乱了房地产市场秩序,损害了广大买受人利益,但现行法律又相对滞后,不利于纠纷处理和不诚信违约行为遏制。尤其是近三年因房价飞涨,虽开发商已与买受人签署了约定定金条款认购协议,但因房价涨速过快,部分开发商反悔,不与买受人签署正式协议,而宁愿负担定金罚则,作出将商品房她卖不诚信行为。法院审理了大量这类纠纷,但因为对认购协议性质认识不统一,造成司法实践中裁判很不统一。笔者想从一起案例来探讨认购协议性质和裁判规则,以期愈加好遏制和制裁这种不诚信行为,保护守信人正当权益。

某市一房地产开发企业,开发某河畔工程项目。4月8日,王某与该企业签署了《房号确定单》,约定王某购置该企业开发某河畔小区1栋1单元6楼2号住宅一套,建筑面积约179.6平方米,单价每平方米1278元,并约定该确定单任何一方不得毁约。同日,王某依约给付了企业0元定金,企业向王某出具了收款收据。6月28日,该企业取得了商品房预售许可证,以后,企业通知王某签署商品房买卖协议。9月1日,王某持房号确定单及定金收据到该企业,结果该企业却在定金收据后面批注“同意退房”。王某对退房不予认可,要求企业继续推行房号确定单义务,企业拒不推行。一年后,王某诉至法院要求企业推行确定单约定义务。诉讼中,企业称王某在企业通知其签署商品房买卖协议时,表示不要此房,企业是按王某退房请求,解除与王某购房预约关系,企业不应该按房号确定单推行义务,但企业未提供证据给予证实。但王某表示从未有不要房想法,自己于9月1日到企业签订协议,是企业看房价上涨就借故让我退房,本人不一样意退房,所以诉讼到法院。法院查明:王某与企业签订房号确定单时,房屋开盘价格为每平方米为1278元,同年9月,已上涨至每平方米1900余元,至诉讼时,房屋价格上涨至每平方米2500余元。因房价上涨,是否签署正式购房协议并实际推行对企业和王某利益影响均很大。

法院审理认为:企业与王某签署《房号确定单》,并向王某收受定金作为签订商品房买卖协议担保,确定单约定当事人有义务在一定时限内签署商品房买卖协议,双方签署房号确定单不含有《商品房销售管理措施》要求商品房买卖协议关键内容,所以,房号确定单不属于商品房买卖协议,应该属于商品房买卖协议预约协议。企业不能提供证据证实双方对签订商品房买卖协议时间进行过约定,亦不能提供证据证实系王某原因未能签订商品房买卖协议,所以,应该根据双方签署房号确定单推行义务。法院判决企业在判决生效十日内与王某签署商品房买卖协议。

双方均未上诉,法院判决生效后,王某数次找企业签订商品房买卖协议,但企业一直推诿拒不推行。王某也没向法院申请强制实施。其实本案判决是否能得以强制实施,怎样实施是值得研究问题,因为双方就购房协议还有很多关键条款未进行约定,对协议关键条款如未能达成合意,能推定为是企业不推行协议吗？再者若该房在实施前已她卖善意第三人且办理了产权登记,已无法签署主协议,那肯定会造成实施无果结局,仍无法保护买受人正当权益。所以是否能判决实际推行,仍值得研究。当然这并非本文探讨范围,本文研究是认购协议性质及裁判规则,换言之假如王某不要求继续推行确定书,而是改为要求企业对不诚信行为负担金钱给付民事赔偿责任是否可行？或双倍返还定金是否可行？