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购房的合同优（秀15篇）

购房的合同1

购房合同中的不可抗力认定

《商品房买卖合同》第八条规定，遭遇不可抗力，且出卖

（开发商）在发生之日起—日内通知买受的，出卖可以据实

予以延期。对于此条款中的“不可抗刀”，由于认识和理解的角

度不同，在实践中购房者和开发商往往会有一些争议，容易产生

纠纷。而“不可抗力”又是我们在实践当中免除责任的首选途径。

正确地认识“不可抗力”，明确延期交房时，免除责任的法律条

件，以及如何正确有效的签订免责条款，有利于我们在延期交房

时，尽最大努力的免除或减少责任，降低损失。

对于“不可抗力”，法律有明文规定，《民法通则》第153条

明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的

客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该

客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个

条件。如地震、水灾等。而且不可抗刀的事由要发生在合同履行

期间，也就是说在签订合同的时候“入能预见”。并且不可抗力

的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方，也就是开发商和

购房者。如果造成逾期交房的理由符合以上条件，那么可以认定

该事由为不可抗力，可以免除开发商违约责任，否则就不能视为

不可抗力，就要承担相应的违约责任。

因此，对于购房合同中免责事由的“不可抗力”，必须符合

法律的明确规定，不能凭我们的主观臆想去推定。否则的话是要

承担相应的法律责任的。

那么究竟什么样的事由可以认定为不可抗力呢？一般情况下,

诸如地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗

力”的特征，属于“不可抗力”。但是在实践当中，往往发生更

加复杂的情况，认定是否为“不可抗力”事件，需要针对具体情

况认真仔细的分析才能确定。如果由三政府行政机关在购房合同

履行期间内制定新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件

等规范性文件，例如市政规划、抢险抗灾需要等。对于这类政府

行为，在其效力范围内，任何有关单位和个都必须无条件执行，

不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的，可以认定为“不可

抗力”。但是如果行政机关基于法律法规的授权，针对合同双方

特定的人或事件做出的具体的处理决定，因此而造成合同能履

行的，则属于“可抗力”，应承担相应的法律责任。即便该

行政行为是错误的，违约方也要承担相应的法律责任，其损失可

以通过其他途径使行政机关予以赔偿。

然而，并非发生可抗力的事件造成合同能履行就可以免

除责任。虽然《商品房买卖合同》没有就可抗力的内容、范围，

可抗力的认定程序作出规定，但是《合同法》第118条规定：

“当事人一方由于可抗力能履行合同时，应当及时通知对方，

以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供记明。”。

根据上述法律规定：1、可抗力事件是否发生，必须在一定的期

限内提供的有关证明为据；2、构成可抗力免责的条件，必须是

遭受可抗力影响的一方（开发商）履行“及时通知对方”和“在

一定期限内提供证明”的程序和义务°只有这样，可抗力及其

免责才能认定，否则，即使确实发生可抗力事件，若开发商没

有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务，那么

开发商就能依此免除其法律责任。但是，《合同法》中并没有关

于提供什么部门出具的“可抗力证明”和可抗力的自然事件

达到何种程度才能构成免责条件的规定，但是关于“可抗力证

明的出具应当由可抗力事件发生地的政府有关主管机关，这

里所说的主管机关必须是能够对