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物业管理实务精讲班第27讲课件讲义（环球职业教育在线）

物业管理实务精讲班第27讲讲义

内容提要

一、内容提要

1．物业管理企业的财务管理

(1)物业管理企业的主营业务收入和其他业务收入

(2)物业管理企业的成本费用和税费

(3)物业管理企业的利润

2．物业管理项目的财务管理

3．物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编

制

(1)酬金制与包干制的内容和特点

(2)物业服务成本或物业服务支出

(3)物业服务费编制依据

(4)物业服务费核算方法

4．住宅专项维修资金的作用、来源和管理

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理企业

的财务管理，物业管理项目的财务管理，酬金制、包干制与物业服务

费的测算编制，住宅专项维修资金以及相关法规等知识的掌握程度和

综合运用能力。

考试基本要求

1

掌握：物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利

润，物业服务费成本(支出)构成。

熟悉：物业管理项目财务管理，酬金制与包干制的内容，

物业服务费核算要点及方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。

了解：酬金制和包干制的财务特征。

考题类型要求

本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分

析题(注：要根据考试大纲要求来定)。

酬金制与包干制

第十一章财务管理

第一节物业管理企业财务管理

第二节物业管理项目的财务管理

第三节酬金制、包干制与物业服务费的测算编制

一、酬金制与包干制（熟悉）

物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约

定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关

区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分

不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目

前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬

2

金制等形式约定物业服务费用。

(一)物业服务费用酬金制

物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按

约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于

物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基

数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过

程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同

意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停

车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。

酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅

局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出

后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情

况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；

对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具

有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风

险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布

物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收

支情况。