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2023年上半年房地产市场销售在一季度反弹之后再次走弱，城市分化明显，一二线城市需求差距拉大。
土地市场投资不足，区域分化加剧，央国企地产商土拍参与信心不足，城投托底压力较大，土地市场成交缩水。
以广州为代表的一线城市楼市仍处于低位震荡，限购范围等方面或有一定松绑预期，对股票的边际提振将大于销售。
全国各地热门城市积极出台各种需求刺激政策，政策效果较为有限。解决问题关键在于投资端，降低政策变化频率，刺激经济恢复，稳定投资环境。
我们预计7-9月市场基于政策的博弈行情机会较为突出，未来建议关注市场回款率高，估值稳定的地产商，A股建议关注招商蛇口、保利发展、华发股份，港股建议关注中国金茂、中国海外发展、中海宏洋，同时可以关注高弹性博弈品种标的如城建发展、碧桂园；
风险提示：政策调整风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，市场进一步下行风险。
摘要
1
销售短暂反弹后进入下行通道
投资持续缩水城投托底压力大
需求端政策后阶段突破看广州
核心观点及投资建议
风险提示
证券研究报告2
目录
CONTENTS
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1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2023年（亿元）2022年（亿元）
2021年（亿元）2020年（亿元）
•2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但受到供给、需求两端制约，市场热度延续平淡。“五一”期间房企推盘积极性普遍不高，且目前市场整体购买力仍处在2017年以来的低位，TOP100开发商5月成交4853.6亿元，仅略高于去年5月。
•今年2-3月份统计局口径的全国商品房销售面积均超过1.4亿平，仅次于2021年的1.9亿平，销售强势回暖；4-5月份的销售面积下滑明显，又跌至历史低位水平，按照历史走势6月份开发商将加快推盘节奏，销售数据或有好转，但若无政策刺激将很难超越22年的高基数。
2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年资料来源：Wind，民生证券研究院
15132.8414813
8804.017690
1.1若无政策刺激，销售难改缓慢下滑趋势
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图表：统计局口径商品房销售面积（万平）
图表：TOP100开发商销售金额
资料来源：克而瑞，民生证券研究院
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合肥
武汉
长沙
成都
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西安
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青岛
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10
•一线城市及销售分化较大：一线城市中北京和上海4月份为销售高点均突破了80万平，5月环比下降接近40%；广州3月份销量高达110万方，5月较3月高点下滑26.5%；深圳3月份之后月销售维持在40万方上下的弱稳定成交；
•部分二线城市高点下滑四成：二线城市中仅成都销售持续升温、济南维持稳定成交；重庆、西安、青岛、天津、南京等城
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