保利集团房地产项目总经理培训-成本控制管理.pptxVIP

房地产成本控制管理

保利集团总经理培训2009年3月

讲义提纲单击此处添加小标题房地产成本管理每个阶段控制要点和知识积累伍单击此处添加小标题房地产成本管理体系的建立肆单击此处添加小标题房地产成本管理要树立的观念叁单击此处添加小标题房地产成本管理的特点贰单击此处添加小标题房地产成本管理的重要性壹

一、房地产成本管理的重要性单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。形势回顾——我们怎么样一路走来温暖的春天：观念转变、政策支持、协议出让火爆的夏天：排队、炒房、调控、地王、楼王、面粉贵过面包转冷的秋天：观望、资金断链、拐点、双限房、经适房、廉租房严冬的到来：降价、流标、还会降吗、崩盘、利润下降关键词：

投入增加了、收入降低了、利润压缩了利润=收入-成本房地产面临的最大困难是什么？项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难！未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公司将成为未来的胜者！成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！结论：

二、房地产成本管理的特点从生产周期来看从销售形态来看从产品形态来看从地域来看从财务角度来看从价值链来看

三、做好房地产成本管理要树立的观念02全员全程成本控制观念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全体员工的共同参与，要在工作中注意节约成本和深入挖掘降低成本的各种潜能。只有全体员工养成良好的成本意识，才能使降低成本的各种措施方法和要求有力贯彻。要树立高度重视计划管理的观念公司计划一旦确定，竣工日期就必须保证。如果计划性不强，就会把正常工期变成赶工工期，质量难以保证，信誉下降，赶工费用增加，成本违约金难以估计。01

4、赚钱的项目才是好项目的观念。站在房地产商的角度看，只有赚钱的项目才是好项目。3、要树立房地产公司要做产品，而不是做作品的观念要创新，但不能太超前。只要符合市场需要就是好产品，追求创新时，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超过市场预期而产生风险，即创新要符合项目的实际情况。

四、房地产成本管理体系的建立房地产成本管理体系成本管理体系，即按照成本管理职能，建立科学的成本目标体系、成本核算体系、成本决策体系、成本控制体系和成本考核体系。实行统一领导、分级管理的原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。

房地产成本管理系统应包含三个层面的内容：成本管理的流程与制度体系。从管理层面而言，这是最基础的管理工作；每一个阶段的控制要点和知识积累；从战略角度优化成本结构。

关于成本管理的流程与制度体系包括：（分别从事前、事中、事后反馈，以及责任与激励机制方面管理）目标成本管理体系动态成本管理体系责任成本管理体系成本后评估

关于成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定流程的规范之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承。如：对规划的严格审批、工程招投标的控制、售楼价格的审定、成本利润的考核等等。从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根据客户细分而进行的产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等等。

如何建立成本管理体系目前公司的成本管理现状：成本目标管理较粗放；责任体系不完善；成本绩效考核力度不够；动态成本监控分析、反馈、指导力度不够。

房地产企业成本管理的四步法：制定目标→明确岗位职责→跟踪执行→业绩评估

第一步：如何建立目标成本体系（制定目标）1、目标成本的定义目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。

目标成本的形成1、投资决策《项目投资可行性报告》目标成本测算1（立项成本）2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算2（定位成本）3、方案设计确定产品标准目标成本测算34、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算44、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单《立项成本审批表》《定位成本审批表》《价格材料成本合理性评估》《目标成本指导书》《部品标准选择审批表》

2、目标成本的管理