资产证券化与REITs.pptxVIP

房地产信托投资基金REITS公私合作联营PPP地方政府债券资产证券化stripsCDSMBSCMO热门业务研究重庆金融资产交易所

一、资产证券化业务概述二、资产证券化的结构模式三、资产证券化的重点问题目录页

定义资产证券化〔Securitization〕，是指发起人将缺乏流动性，但具有可预测现金流的资产或资产组合〔根底资产〕出售给特定的机构或载体〔SPV〕，以该根底资产产生的现金流为支持发行证券〔资产支持证券〕，以获得融资并最大化提高资产流动性的一种结构性融资手段(structurefinancing)。与传统债务融资方式的最大差异：资产证券化融资一般是基于资产的信用，而非发起人的信用。

资产证券化的开展历程197020052007201420世纪70年代诞生于美国。2005年，首次以信贷资产证券化模式进入中国。2007年受全球金融危机影响，该业务被暂停，直至2009年恢复。2014年9月末，证监会发布必威体育精装版管理规定征求意见稿，方案将参与者扩大到证券公司及基金管理公司子公司。

我国资产证券化业务的现状年发行160亿，占比0.2%顺序分级〔优先、劣后〕企业贷款证券化〔CLO〕年发行2万亿，占比35%5种以上分级模式个人住房贷款证券化〔MBS〕中国美国V.S2013年

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信用增级破产隔离真实出售通过法律及合同对SPV的权利义务进行约定，保证其不易破产，独立于发行人、管理人。可通过各种信用增级方式（内部和外部），提升信用等级。资产证券化的根本原理原始权益人将资产的风险和收益转移给投资者。原始权益人SPV投资者

资产证券化的参与主体参与机构主要职责原始权益人基础资产原始所有人，设立SPV的委托人专项资产管理计划实现资产真实出售和破产隔离目的，亦作为证券化产品的发行人计划管理人承销商接受委托设立SPV、作为受托人代表SPV行使权利和义务结构设计、资产选择、现金流分析、定价、起草发行文件、证券承销、报备律师起草发行文件和法律协议、协助解决法律、结构问题、协助报批会计师提供基础资产的财务信息、现金流分析评级机构出具信用评级报告担保机构通过担保、保险等手段提供信用增级流动性支持机构通过流动性贷款，提供流动性支持托管机构基础资产、专项计划的托管服务

资产证券化的交易结构计划管理人流动性支持机构原始权益人担保机构评级机构托管银行律师事务所会计师事务所资产评估公司专项资产管理计划受益凭证持有人基础资产募集资金受益凭证募集资金信用增级信用评级账户托管

资产证券化的优势1234拓宽融资渠道企业能够将较好的资产进行证券化，从而进入信用资本市场。优化财务状况增强企业资产流动性，优化企业资产结构；金融机构可提高资本充足率等监管指标。降低融资本钱通过根底资产与企业的风险隔离和信用增进安排，可获得更高的信用评级。提升融资规模融资规模由根底资产的预期现金流决定，不受企业净资产限制。

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资产证券化的重点环节根底资产风险隔离信用增级资金募集

根底资产的要点权属明确，法律要件具备，能够合法、有效地转让反例：姓名权财产和财产权利在法律上能够准确、清晰地予以界定。反例：特许经营权能产生独立、稳定、可评估预测的现金流反例：彩票资产独立合法转让收入明确

信用增级的要点外部增信效力判断内部增信混合增信信用增级超额抵押、追索权、产品分级等安排启动顺序与触发条件。第三方担保、债券保险、其他资产抵质押等分层判断各级增信措施的信用增幅

资金募集的要点受益凭证的期限与分档安排是否需要挂牌交易对信用等级与收益率的考量现金流流转环节的控制减少流转环节，降低税费支出

MBSCMO房地产信托投资基金REITS资产证券化地方政府债券公私合作联营PPPCDSstrips

一、REITS概述二、REITS的结构模式三、REITS的重点环节目录页

定义房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITS〕，是一种以发行收益凭证的方式聚集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITS与传统债务融资方式的最大差异：REITS是投资人基于对管理人的信任进行投资，而真正的融资主体可能是一个或多个。

REITS的开展历纪60年代诞生于美国。1986年，REITS管理人首次被允许亲自经营房产业务。2011年,国投瑞银主投亚太地区的REITS产品完成合同备案,成为国内首个REITS专户产品。2014年4月末，国内首个REITS在深圳证券交易所挂牌交易转让，方案5年后将公募上市，成为REITS中国落地的标