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碧桂园项目管理手册

意（见稿）

2023年12月27日

仅（供参照）

目录

第一篇：项目开发过程中要思绪2

第二篇；房地产项目开发流程32

第三篇：项目开发设计流程10

第四篇：项目开发过程中水电工作要点7

第五篇：有关售楼部与区域项目管理部沟通的操作指导12

第六篇：项目部与物业管理企业在项目开发中的工作配合18

第七篇：项目管理施工阶段工作流程24

第一篇：项目开发过程中要思绪

集团企业在各个项目设置了项目管理部，实行项目管理制，因

此项目管理的概念应从此前依赖集团企业的被动式的管理转变为积

极管理，除了要继承企业以往的迅速、团体协作的精神外还要在思

绪和认识上适应企业的发展。

目前集团企业已经在全国铺开了宏伟的发展蓝图，在未来的日

子里企业将迎来一种高速发展期，企业需要大量的人才，尤其是优

秀的项目总经理，一种优秀的项目总经理应当是能领导项目开发团

体进行项目的全程管理和控制，从获得土地一一前期准备一一施工

阶段一一售楼一一收楼到下一期的开发等。

在这个过程里面包括了对外大量口勺协调工作，如：项目报建、

收地工作、对外的I水电工程、外包工程的谈判等；此外，还包括了

对内的协调工作，要是如下几种方面：1、项目管理部与集团总部

的上下级关系，集团总部下达任务表，如获得施工许可证的时间、

动工时间、售楼和收楼计划等；2、在项目的开发过程中紧密与设计

单位、施工单位、售楼部、屋村管理处等部门的沟通协调；3、项目

管理部的内部管理，也就是根据集团企业给出的时间表和各方面日勺

进度做出工作计划，如报建W、J进度和施工进度以及交地的时间表等,

在这个过程里面牵涉到方方面面W、J问题，许多W、J事情都是可变的I,

而这些原因假如没有提前准备或注意的话往往会变成影响项目开发

KJ阻力，因此需要有计划地进行多方面W、J协调和沟通，以项目管理

部为主的积极管理尤为要。

一、项目开发的前期准备

从获得土地开始，项目就要开始做前期的准备，要包括报建

时间、收地的时间等，其中报建的时间又取决于图纸的进度以及有

关的立项、环评等波及办理施工许可证各项工作的时间，而许多这

些工作都是可以交叉进行的，系统的统筹起所有的工作，合理的安

时间和跟进进度是十分重要的，尤其是新的项目；收地的状况视

项目1勺［状况有异，但一般都是非常复杂的，由于有许多不利的原因,

如：政府W、J征地赔偿工作的进度、拆迁问题、地块Ef、J历史问题、政

府口勺协助工作力度等。在这个过程里面需要注意如下几种方面，1、

拆迁问题：假如在获得土地的时候还存在大量的拆迁的话，就要理

解这些拆迁范围内与否有办理了国有土地证的拆迁房屋，就是说政

府在出计十地时与否已经将所有用地收归国有后再出让，假如这部

分是属于都市拆迁，国土局一般不能处理，并且拆迁的时间将是漫

长日勺；2、征地款的贯彻问题：这个问题波及到农民的切身利益，假

如政府不能很好的处理，没有贯彻到农民手中，那将成为收地时时

最大阻力；3、用地的合法性：重要是获得的土地与否己经办好所有

KJ合法手续，如用地与否完毕了征地赔偿工作、用地性质与否为建

设用地、林地与否已经办理了林地手续等。

此外，前期W、J准备工作还需要对整个征地范围包括周围W、J村庄

KJ现实状况作详细的理解，评估项目的开发变化了现实状况之后对

周围环境日勺影响，如附近村庄的水和交通状况，与否要处理？与

否要调整规划红线？所有的这些细节的问题假如没有注意和恰当时

处理，那将影响到项目的开发。项目与村之间应当是一种双赢的关

系，不能说我们开发了就伤害了村的利益