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浅谈国家宏观调控下房地产市场营销策略

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论文关键词：宏观调控房地产市场对策

论文摘要：我国的房地产市场经过了20多年的开展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控方法，通过政策手段，控制了房地产工程运作中最根本的土地和资金，并通过房产税收等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。本文主要分析了国家宏观调控下房地产营销的新形势和房地产营销面，临的问题，并浅述了对如何完善营销策略的几点认识。

一、房地产行业开展概况

经过20多年的开展，房地产行业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，对促进我国经济开展、社会就业、扩大内需等有着十分重要的作用，但是，由于诸多原因，我国的房地产行业在开展过程中出现了诸如房价过高、投资过热、供需结构失衡等问题。从2005年以后，房地产市场的价格一直高涨，每年增长率都远高于经济增长幅度和居民收入增长幅度，引起了社会各界的高度关注。有关房地产价格的内容已经成为老百姓茶余饭后的重要话题，对房地产价格增长速度的不满情绪也在群众中蔓延。政府为此采取了包括货币金融、税收、土地及行政等多种调控手段进行市场调节干预。

二、国家宏观调控的内容与影响

(一)国家宏观调控的内容

指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调开展的管理活动。

近年来，国家对于房地产市场宏观调控力度越来越大。2021年以来，政府出台了一系列的政策。2021年，国务院发布?关于促进房地产市场平稳健康开展的通知?，明确二套房贷首付不能低于40％，贷款利率严格按照风险定价。2021年，各商业银行暂停发放居民家庭购置第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购置住房；对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发工程贷款和贷款展期。2021年初，万众瞩目的房产税在重庆和上海进行试点，标志着房产税的正式出台。近期，各住宅价格涨幅较大的城市纷纷出台限购令和限贷政策，国家宏观调控的力度还在步步加大。

(二)对于房地产市场的影响

首先，国家宏观调控加速了房地产企业的优胜劣汰。房地产行业对于现金流的依赖十分严重，而其最主要的资金来源于银行，利率的变化会增加房地产商的融资本钱，加大其生存压力。使得投机性开发商主动退出市场，并促进企业的优胜劣汰。

其次，国家宏观调控使得房地产市场的竞争更具公平性。实施土地的招、拍、挂政策，使房地产开发商获得土地的方式、价格以及过程都更为公开、公正、透明。房地产开发商都能够以竞标方式获得土地，偶然性获得暴利时机减少，有利于促进整个行业正常利润水平的形成，有助于减少盲目追求暴利的投资过度。

最后，随着我国新一轮宏观调控政策的逐步实施，市场观望气氖浓厚，对房地产业的影响日益凸显。国内房地产市场正经历着多年未见的平静期，房地产市场将逐步转向理性消费，刚性需求的时期。当前形势下，房地产企业需要用真正的营销手段来吸引更多的消费者。如何在房地产市场中实施有效的营销策略，将日趋增多的消费者的潜在购置欲望转化为有效的购置行为，是房地产营销必须认真面对的问题。

(三)当前房地产市场营销面临的问题

1.营销观念落后，不能适应新形势

在房地产需求火爆时期，开发商是以产品为主的自我观念，缺乏以保证购房者满意及广阔业主的长期利益为产品诉求，缺乏以客户需求和感受为导向的营销观念，仍然停留在“市场营销即销售〞的认识阶段。很多开发企业片面强调“卖楼〞，没有真正把品牌战略落实到营销中来。没有表达出房产品牌是为社会公众提供合理的、人性化的“建筑空间〞，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值的内涵。

2.市场调研力度缺乏，不能适应市场需求

虽然房地产销售一直火爆，但也有一些房地产工程没有得到消费者的认可。失败的原因可能有很多，但很关键的一点是没有进行详细的市场调研，由此导致决策失误。无视了市场调研这一“从群众中来〞的根底，其房地产工程也就难以迅速地“到群众中去〞。从而导致产品滞销，当整个房地产市场的大环境发生紧缩的情况下，其销售那么难上加难。

3.营销筹划不够科学，不能形成整体和系统

作为一个开放的