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土地增值税清算中存在的问题及对策

〔作者:___________单位:___________:___________〕

摘要：近年来，我国房地产市场开展迅速，房价居高不下，国家为了加大对房地产市场税收调控力度，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局于2007年12月29日发布了〈关于印发?土地增值税清算鉴证业务准那么?的通知〔国税发[2007]132号〕〉〔以下简称新政策〕，要求从2021年1月1日起施行。因此，结合新政策出台的背景，分析当前土地增值税清算工作中存在的问题，并提出完善的对策，对新政策出台的重意义进行阐述非常必要。

关键词：土地增值税；清算；问题及对策

一、新政策出台的背景

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人〔包括外资企业和外国公民〕。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除工程金额以后的余额，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。

在我国，土地增值税是在上世纪90年代初上轮房地产高潮时期设立的一种房地产税收。1993年公布的?土地增值税暂行条例?，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的，应当缴纳土地增值税。土地增值税法出台之后不久我国就进入了第一轮宏观调控期，禁止了房地产企业的上市，并对银行信贷实行了紧缩政策。在此背景下，财政部与国税总局联合于1995年1月下发了?关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知?，该通知免除了1994年1月1日之前签订转让合同的征税，免除了已立项工程5年内转让的征税，也允许成片开发的工程延长免税期限。近年来，我国房地产产业迅速开展，但原有的增收方法越来越不合时宜，房地产业税收流失严重，为了加强和标准房地产开发企业的土地增值税征收管理，进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，2006年12月28日，国家税务总局下发了?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?，在此根底上，为了进一步标准土地增值税清算鉴证业务，根据?中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细那么和?国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知?〔国税发〔2006〕187号〕以及?注册税务师管理暂行方法?及其他有关规定，国家税务总局制定了?土地增值税清算鉴证业务准那么?，自2021年1月1日起施行。

二、当前土地增值税清算中存在的问题

〔一〕土地增值税的计税价格不合理

土地增值具有二元性，即“人工增值〞和“自然增值〞。“人工增值〞是由于投资者增加投资而引起的。“自然增值〞是由于城市根底设施的改善，导致土地区位条件的优劣而引起的土地增值，或其他投资者的投资对该宗地的辐射而形成的外在收益，以及城市的开展、人口的增加、土地供不应求而引起的地价上涨。土地的“自然增值〞与投资者的投资无关，它来源于社会。土地增值税课征的对象应限于土地的“自然增值〞。现今的土地增值税不区分“人工增值〞和“自然增值〞的做法，以实际价格上涨作为计税基数，扩大了计税根底。

〔二〕实际操作难度大，征税本钱费用高

房地产开发工程周期长，在建设期间，涉及销售分配、本钱费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。例如，房地产企业开发工程交叉，既有普通住宅工程也有非普通住宅工程，既有免税工程也有征税工程。这些交叉开发的工程，即使企业按工程单独核算，税务机关在清算中也很难区分其账目的真伪。土地增值税的清算涉及到本钱费用的核算、房地产估价及认定、产权管理等许多技术性强、专业要求高的工作，清算的难度很大。

〔三〕国有企业改制，依法纳税困难

因为大局部国有企业使用的土地都是通过无偿划拨方式取得土地使用权，其土地本钱主要是依法补交的土地出让金，因为增值额大，增值率高，应交土地增值税税额较大，而企业却是因经营困难而改制的，转让房地产的收入主要用于安置职工生活，因此往往无法交纳，造成死欠。

三、完善土地增值税清算工作的对策

〔一〕提高对清算工作的认识，加大清算工作力度

各级地方税务机构都应该认真履行职责，提高对土地增值税清算工作重要性的认识，加大清算工作力度。要加强宣传引导，使社会各