自考资产评估简答题.docxVIP

1资产评估要紧由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方式。

2简述如何明白得资产评估的现实性特点。

现实性是指以评估基准期为时刻参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。资产评估的现实性表现的以下三个方面：

（1）资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，没有与过去业务及其记录进行衔接、均衡、达到一致等约束，只需要说明当前资产状况；

（2）以现实状况为基础反映以后；

（3）现实性强调客观存在。

（3）适用资产评估的假设有以下几种：

（1）继续利用假设；

(2）发布市场假设;

（3）清算（清偿）假设；

（3）预期原那么；

（2）替代原那么；

（4）简述资产评估的经济原那么。

（1）奉献原那么;

（5）市场法的缺点表现在：

市场法不适用于专用机械、设备、大部份的无形资产，和受地域、环境等严格限制的一些资产的评估。

（6）本钱法的优缺点：

采用本钱法评估资产的优势有：

（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；

（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估；

（3）在不易于计算资产以后收益或难以取得市场参照物条件下可普遍地应用；

（4）有利于企业资产保值。

可是，采用本钱法的缺点是工作量较大。而且，它是以历史资料为依据确信目前价值，必需充分分析这种假设的可行性。另外，经济性贬值也不易全面准确计算。

（7）收益法的优势是：

（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；

（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为生意两边所同意。

（8）收益法的缺点是：

（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判定和以后不可预见因素的阻碍；

（2）在评估中适用范围较小，一样适用企业整体资产和可预测以后收益的单项资产评估。

9）资产评估进程总，市场法和本钱法往往容易混淆。区别市场法和本钱法具有重要的理论和实践意义。两种方式的区别表现为：

（1）本钱法是按现行市场价钱确信从头购买该项资产的价值，而市场法那么是按市场上该项资产的交易价钱确信的。前者要紧从买者角度，即以购建某项资产的花费来确信；后者那么是从卖者角度，即市场上销售价钱来确信。

（2）市场法中的现行市价指的是资产的独立的价钱，是交易进程中采用的。而重置本钱不仅包括该项资产的自身价钱（购建价钱），还包括该项资产的运杂费、安装调试费等。

（3）市场法的运用于原始本钱没有直接联系，而本钱法中的某些计算，那么要用被评估资产的原始本钱和原始资料。

（4）本钱法是按全新资产的购建本钱和扣除被评估资产额各项损耗（或贬值）后确信评估价值；市场法那么是按参照物价钱，并考虑被评估资产与参照物的各项不同因素并进行调整来确信评估值。两种方式具有不同的操作程序，资料的取得和指标确信有着不同的思路。

（10）资产评估方式的选择要紧应考虑下面几个因素：

（1）资产评估方式的选择必需与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方式是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对评估方式具有约束性；资产评估方式说明“如何评”，是资产评估价值量的确信，具有多样性和替代性，并效劳于评估价值类型。

（2）资产评估方式必需与评估对象相适应。评估对象是单项资产仍是整体资产，是有形资产仍是无形资产等，往往要求有不同的评估方式与之相适应。同时，资产评估对象的理化状态不同，所要求的评估方式也往往不同。

（3）评估方式的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。各类方式的运用都要依照一系列数据、资料进行分析处置和转换。

（11）运用市场法评估机械设备的大体步骤是：

（1）对评估对象进行鉴定，获取评估对象的大体资料；

（2）进行市场调查，选取市场参照物；

（3）因素比较；

（4）计算评估值。

（12）简述土地用途与容积率如何阻碍地价。

容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积必然的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来讲，其销售的收益就相应增大，意味着其利用效益的增加，其结果也必然致使土地价钱的增加。

由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的不同。一样来讲，商业用地的低价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于农业用地的地价。

（13）一样说来，市场法评估应具有的条件要紧有：

（1）要有必然数量的正常交易实例，通常交易实例很多于3个；

（2）选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地域、外部环境、产权性质等方面要相同或相似；

（3）交易时刻与评估基准日尽可能接近

（4）交易应具有透明性、公平性和有效性

（5）交易实例与待估房地产在土地出让年限和利用需求方面应大体一致。

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