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总部办公写字楼市场调

研报告

Companynumber：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位供给参考。调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地

调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位

供给参考。

调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地

总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦

庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部

办公写字楼工程——非中心、总部基地进展调研，以供本地块定位

参考。

调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格状况、购置

客群分析、销售状况及推广方式

一、市场分析

1、北京写字楼总体市场概述

与商品房住宅的供给紧缺相比，2025年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2025年上半年完工的面积仅为万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、和东二环商圈分别占%、%和%，占到总体80%以上。

全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量顶峰，初步估算下半年供给量将超过160万建筑平方米，而2025年上半年的供给也到达了万建筑平方米。

超甲、甲级写字楼市场的供需趋势根最统计显示，2025年全年供给将超过总存量的40%，首次消灭大放量，使可售甲级写字楼总面积到达700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到

超甲、甲级写字楼市

场的供需趋势

写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、等区域租金消灭肯定幅度的下滑；同时一些争论机构、大型企业由于受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的宠。

2、总部式办公写字楼市场分析

与上述甲级写字楼热点区域供给明显大于需求的状况不同，亦庄作为兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为投资的宠。

最争论显示，北京总部式办公经过几年的进展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2025年国际化办公将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为一种流行趋势。

2025年开发的总部基地可以说是开创了北京独栋型总部写字楼的先河，随后BDA国际企业大道、非中心等相继诞生，随着市场需求的增多，今年入市和老工程后期开发的工程也明显增加，仅亦庄今年下半年就有3-4个工程开盘。

北京独栋型总部写字楼概况表：

工程名称

区域

总建筑面积

建筑形式

独栋面积〔M2〕

总部基地

丰台

140万平米

独栋

1200-6000

非中心

朝阳

45万平米

4层独栋

400-3000

BDA国际企业大道

亦庄

18万平米

7-18层单体建筑

4000-12025

BDA国际港

亦庄

万平米

4层独栋三层商务办公

3900

汇龙森.国际港

亦庄

万平米

4层独栋、

3-5综合办公楼

2600

嘉捷科技园

亦庄

万平米

3层独栋

1500-5800

BDA国际广场

亦庄

8万平米

8层单体建筑

3000－8000

MAX空港企业园

空港

20万平米

层独栋

800-1500

独栋总部型工程分布分析

该类产品主要分布在核心区边缘的非中心地带，但通过上表也不难看出绝大多数

13%13%

13%

13%

12%

62%

亦庄

空港

丰台朝阳

在售工程的分布状况

这主要与亦庄的整体规划和入住企业规模和类型有密不行分的关系。

亦庄成为独栋型总部写字楼集中地的缘由：

一是亦庄的“双生态”优势

开发区对全部入区企业都有严格的入区环保指标，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅工程，凉水河的自然生态带和国际企业文化公园，美化了区内自然环境。

截止目前，亦庄开发区的入区企业近 2025家，集合了可口可乐、诺基亚、朗讯、西门子、通用电气、IBM、奔驰等着名跨国公司 80余家，世界500强企业50余家，形成了生物技术与医药、电子信息、光机电一体化、材料能源和软件制造五大产业生态链条。

可以说亦庄的产业生态与自然生态相结合的“双生态”为独栋型总部型写字楼开发供给了重要平台。

二是亦庄已形成公司企业总部所在地的形象

提起亦庄，人们首先想到的就是诺基亚中国园、美国GE和日本SMC、可口可乐等这些世界500强企业的中国区域总部所在地，据了解目前亦庄已经吸纳

了50余家全球500强企业，这为企业商务办公选址造就了先天优势，加之亦庄可供给大量的厂房等