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泰禾集团经营管理分析案例综述

目录

泰禾集团经营管理分析案例综述 1

一公司扩张战略激进 1

(一)逆势高溢价拿地 1

(二)有息负债快速攀升 2

(一)高端模式慢周转 3

(二)去化周期慢于可比公司 3

(一)股东股份频繁被冻结 4

(二)股份被强制减持 5

(一)短期债务占比过高 6

(二)债务集中到期 7

五公司高管频繁变动 8

一公司扩张战略激进

(一)逆势高溢价拿地

为了促进房地产行业合理健康的发展，国家一直都把房地产领域，包括供需、融资、买房等作为调控的重点，所以，房地产行业属于受政策影响较大的行业，房地产企业只有紧跟政策才能长远发展。紧跟政策的步伐就体现在经营管理战略层面，即公司战略决策要与行业趋势相一致。泰禾集团在行业景气度下降、政策调控趋紧时仍然选择激进扩张的战略就显得不合时宜，与行业发展大趋势相背离，必然会使企业在发展中受阻。

泰禾集团从2012年开始第一轮扩张，深耕一线与个别二线城市，在各大一线热点城市迅速拿地。2013年“国五条”出台，楼市开始进行结构化调控，加强了房地产市场的调控。而且在一线热点城市北京也出台了关于提高商业和高端住宅预售门槛的细则，这在一定程度上抑制了高端住宅的需求。泰禾集团的扩张决策与强调控下的行业趋势背离。面对严格的调控，泰禾集团仍然坚持扩张节奏，2013年拿到12幅地块，拿地金额共195.30亿元，其中在北京、上海的拿地规模合计占当年拿地规模的60%以上。2014年共获取11个地块，拿地金额共计146.16亿元。2015年底泰禾进军深圳，激进拿地，以57亿元竞得两块土地，获得“地王”称号。2016年泰禾集团开始第二轮扩张，深圳等地增强限价力度，

一线城市调控力度只增不减。2016年泰禾集团主要通过土拍和并购两种方式来获取项目，当年获取项目共投入资金266.40亿元。2017年泰禾集团主要通过并购的方式来拓展土地，年内共获取36个项目，其中6个地块由竞拍获取，另外30个项目均由并购及购买资产获取，项目获取上投入资金552.40亿元。第二轮扩张开启后，泰禾又多次因竞拍溢价较高而成为“地王”。

泰禾在房地产市场政策调控趋紧的时候仍然高溢价拿地、激进扩张，会使自身的盈利空间受阻。公司通过扩张使土地储备与项目快速增加，但项目从开工到最终销售回款的周期较慢，那么拿地占回款额的比例就很高，致使现金流承压；同时，泰禾集团的项目大都布局于一、二线热点城市，公司产品的销售会受到调控政策的影响，泰禾2015年底在深圳高价竞得的两个土地项目由于2016年限价力度的增强而一直搁置，2019年末这两个项目仍然处于在建和待建的状态，严重影响回款进度。

(二)有息负债快速攀升

随着泰禾集团两轮快速的扩张，公司有息负债的规模大幅增加，因为泰禾高溢价拿地、激进扩张需要大规模的资金支持，所以公司有息负债的规模随公司的扩张而扩张。如下图3-3所示，2013年到2018年公司有息负债规模逐年增加，2017-2018年有息负债规模均超过了1300亿元，这样大规模的外部融资也能反映出公司的现金流不足，资金链紧张。伴随大规模有息负债随之而来的是高杠杆，高杠杆使公司的融资成本增加，加重了公司融资困难的程度。总的来说，公司过于激进的扩张战略推升了自身的举债规模，同时使公司的杠杆与融资成本双高，公司财务负担较重，不利于资金周转和循环，这也是造成泰禾集团债券违约最为重要的原因。

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2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年

■有息负债规模

图3-1泰禾集团有息负债情况

数据来源：公司年报

二业务模式影响运营效率

(一)高端模式慢周转

泰禾集团的房地产业务主要包括住宅地产和商业地产的开发，所以它采用的是高端住宅加商业地产的业务模式。业务模式对于一个公司的经营运转效率至关重要，泰禾集团的这种业务模式决定了它低效率的业务运营。因为，本来住宅地产的去化周期就较慢，泰禾集团又在热点一、二线城市布局高端住宅，一是面临最严格的政策调控，二是本身产品售价很高，受众群较少，回款较慢。泰禾集团高端住宅的代表性产品为“院子系”别墅，在一、二线城市面临着严格的限购和限售政策，产品去化周期慢，对公司的现金流要求较高。此外，泰禾集团又在各地大力布局商业地产，商业地产本身就具有开发风险敞口较大的特点，且回款一般比住宅更晚，50%的回款在竣工备案后才能实现。如下表3-4所示，2016年、2017年、2018年泰禾集团商业地产占比分别为31.78%、28.64%、41.53%,商业地产的高占比势必会拖累公司现