房地产投资环境分析.pptVIP

高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材高等职业教育房地产类专业“十一五”规划教材2.2房地产投资环境要素分析2.2.1政策法规（必要和敏感因素）政治稳定政策法规：土地政策，住房政策，金融政策等。政府的支持2.2.2经济社会（最重要，最直接因素）宏观经济形势区域社会经济发展规划，城市规划居住人口结构和收入市场：区域的房价、地价，需求和供给，周边楼盘的房价和销售情况等。（注意市场分析与环境分析的区别与联系）2.2.3设施的现状和规划（直接，较难改变因素）教育设施：幼儿园、学校等基础设施：公共交通的便捷程度，地铁、公交、道路等商服设施，商场，银行，医院等自然环境（难以改变的因素）宜居程度：生态，绿地，水系，公园从大环境到小环境，从全球，国家，区域，城市，片区到项目层层深入区域环境调研范围：住宅项目可行性研究报告.doc项目微观环境调研宏观环境调研投资（市场）环境分析的内容2.3.1房地产投资环境的评价指标2.3房地产投资环境的评价宏观环境调研政治环境政策环境经济环境人口环境城市发展概况文化、行业、技术等各种环境区域环境调研区域经济发展区域规划、景观、交通、人口构成影响区域发展的其他因素研究（历史、文化等）区域内总体价格水平与供求关系分析项目微观环境调研用地状况及开发条件分析项目所在地周边环境分析（主要针对配套设施情况、人口数量和职业构成、素质分析等）对外联系程度、交通组织分析城市化率2000年时，世界城市人口平均已经达到了50％，我国城市化发展目标大致为：2020年城市化水平应当达到50％。人口（增长），人口结构中国人口和城镇人口出生率（万人）人均可支配收入乡居民人均储蓄余额：房价收入比：租售比：每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。0102空置率商品房吸纳率=报告期商品房出租、销售面积/报告期可供销售、出租的商品房面积上年度商品房空置面积+本年度竣工房屋面积—本年度不可销售、出租的房屋面积。吸纳率在70%-85%之间房地产市场处于良性发展的时期，是政府做房地产市场调控的参考指标之一销售面积：竣工面积、新开工面积、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积2.3.2房地产投资环境评价的方法1．冷热国对比法适用于宏观投资环境的风析。从投资者的角度出发，选定投资环境因素，据此对目标逐一进行评估。通常考虑7个方面的因素：（1）政治稳定性。（2）市场机会。（3）经济成长和成就。（4）文化一元化。（5）法令阻碍。（6）实质阻碍。（7）地理与文化差距。2.等级尺度法主要用于分析影响投资环境的微观因素。3．多因素评价法该方法也称体制分析法，主要从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为11类，再按5级别分别计算：表2-1多因素评估法影响因素子因素1．政治环境政治稳定性、国有化可能性、政府的外资政策2．经济环境经济增长、物价水平3．财务环境资本和利率汇出、汇率、集资和借款的可能性4．市场环境市场规模、分销网点、营销辅助机构、地理位置5．基础设施国际通信设备、交通与运输、外部经济6．技术条件科技水平、合适的劳动力、专业人才的供应7．辅助工业辅助工业的发展水平、辅助工业的配套情况8．法律制度各项法律是否健全、法律是否得到很好的执行9．行政机构效率机构的设置、办事效率、工作人员的素质10．文化环境投资双方信任和合作程度；外国公司是否适应当地的社会风俗11．竞争环境当地竞争对手的强弱、同类产品进口配额在当地市场所占份额方法：先对子因素进行分析，然后作出优（5分）、良（4分）、中（3分）、可（2分）、差（1分）的判断。最后，在此基础上计算该国投资环境的总分数。其计算公式为：式中,P——投资环境总分数；Wi——第i类因素的权重；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。Ai+Bi+Ci+Di+Ei=1K=1~5，当k=5时，说明投资环境好。4、关键因素法4、关键因素法该方法主要针对具