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阵痛中前行的梅河口市房地产市场

自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较

2010年的新“国四条”已全面升级，两年来，以“限购”、“限贷”、

“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续

低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，

中央政府近期不断强调，2013年宏观调控政策不放松的决心，预计

后市政策整体松绑的可能性较低。

基于上述对政策面的判断，梅河口市商品住宅投资增速和新开工

增速将进一步放缓，新建商品住宅成交量增幅将进一步下滑；区域

中心城市梅河口市新房成交量则在低位调整。

一、房地产市场回顾

去年以来，梅河口市房地产市场经历了向死而生的转折。年初，

房企的存货周转率和总资产周转率均在下降，三项费用攀升和降价

削弱了房企的盈利水平。另外，在量价齐跌的市场里，房企难免存

在存货减值的风险。在悲观的预期下，房企债权融资失效难免要进

行股权融资，谓之“去杠杆”。

其后，随着当地政府出台政策微调政策，加上央行连续降准降息

使得流动性得以改善、开发商采取以价换量的销售策略、购房者信

心恢复等利好出现，推动商品房销售面积和销售金额从3月开始恢

复增长至今，底部企稳回升的趋势明显。市场的三大滞后指标“土

地交易、新开工面积、房地产投资”在三季度也逐步见底。因此，

梅河口市房地产整体行业在今年筑底过程进展顺利，复苏迹象明

显。

梅河口市作为吉林省重要的区域中心省份，最近几年来其房地产

市场也是得到了长足的发展。2011年，全市的商品房销售面积达到

新高，高于全国平均水准。梅河口市的市场与全省市场一样出现了

一定程度的调整，但月度的销售数据也已经呈现出筑底的迹象，滞

后指标土地成交、新开工面积和房地产投资的增速见底明显。而中

心城市梅河口的房地产市场在最近几年来也是呈现出非常不错的

发展态。

二、寻找沙漠中的绿洲，家庭部门加杠杆

回顾梅河口市今年的房地产市场表现，市场回暖的核心的力量在

于政策带来流动性的支撑、房企的价格让步和中国区域中心城市的

加杠杆的能力。后者如同沙漠中的绿洲一般，是引领市场前进的力

量。从人口的角度来看，25-55岁购房适龄人口总数仍处于高位，

由此而来的需求主要集中于四个方面：一、城镇化需求，即人口从

农村迁徙到城镇带来的新增住房需求。二、改善需求，即随着收入

提高，城镇人均住房面积增加带来的改善性住房需求。三、拆迁需

求，即随着时间推移，存量住房由于不能满足居住需求或城市发展

规划等而不得不进行的拆迁重建；四、人口自然增长，即总人口增

加带来的住房需求，以及家庭规模缩小和裂变带来的新需求。从杠

杆的角度来看，该市家庭资产负债表比较健康，即城市家庭部门加

杠杆空间较大。另外，房地产资产占中国家庭总资产的63%，说明

中国家庭部门的加杠杆的方向仍在于房地产资产。这也解释了为什

么流动性放松会促使楼市成交量攀升：银行对于资产负债表健康的

家庭并不惜贷。

三、利率市场化推动开发企业的转型及未来

展望未来，梅河口房地产市场已经进入了下半场。

我们知道房地产行业是资金密集型行业。观察过去几年来的房企

的财务报表，不难得出这样的结论：（1）在市场行情向上时，房企

的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长；在市场

行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。（2）

经营性现金流持续负值，偶尔一些年份收缩才为正值，筹资活动现

金流持续增长，调控近两年导致台阶式下跌，说明房企过去借钱发

展绷紧现金流规模化扩张的模式，到最近两年有所收敛。（3）这个

行业的周转率是存在天花板效应的，部分优秀企业的经营能力能跑

赢平均水准；净利润率受累地价上涨房价受限目前平均为15%；而

杠杆方面这个行业已经足够高；从而导致行业的roe已经遇到了天

花板效应。上述三点说明房企的确面临着转型的需求，尤其是在当

前。

四、梅河口市房地产市场总结：

2011年以来，一波又一波的调控政策挑战着企业的开发实力，压

抑着购房者的置业需求。2012年，继续加强的调控给了“让房价再

平稳飞一会儿”的动力，刚性需求的释放一触即发。

2011年，梅河口市房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这

一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日

益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过120

个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10

个城市出台了针对楼盘