2024年第三季度北京房地产市场回顾.pdfVIP

2024年第三季度，恰逢国庆⻩⾦周前夕，北京零售物业市场迎来通州⾸开万象汇盛⼤启幕，以超⾼开

业率为⾸都副中⼼再注商业新活⼒。全市季末空置率环⽐⼩幅下滑⾄7.2%。

今年前⼋个⽉，北京餐饮和商品零售收⼊分别下跌4.6%和0.5%，⼤部分消费者对于可选消费⽇趋谨

慎。以⾼端消费（包括零售、餐饮）为⾸的新增需求表现低迷，营业表现⽋佳的⾼端连锁品牌⼤多通过

调改或闭店来降本增效。如某国际餐饮品牌关闭全国14家分店，其中4家在北京。⽽轻奢品牌在核⼼及

次级商圈都放慢开店步伐，使得服饰鞋包业态整体新增店铺占⽐环⽐同⽐双降⾄22%。此外，传统超

市类业态仍在艰难求存，以外围商圈为⾸升级转型或闭店较多。但另⼀⽅⾯，定位平⺠消费的零售和餐

饮业态持续发⼒，并成为业主品牌调改及项⽬导流⾸选，其中平价餐饮及⼩吃快餐（如韩式拌饭、⽇式

寿司、辣味⼩炒）新店数量占⽐录得同⽐、环⽐双增⻓。⽽烘焙甜品及咖啡茶饮业态相⽐之前的连锁扩

张则更加注重于⾸店布局，例如九⼗葉、古早万丹、PaperStoneBakery、爷爷泡的茶等。如嗨特

购、好特卖等品牌折扣店及KKV等杂货礼品集合店等业态愈发受⼤众欢迎。

根据季内发布的各⼤开发商财报，多个标杆项⽬销售额或租⾦收⼊同⽐有不同程度下降。全市购物中⼼

⾸层平均租⾦同样本⽐环⽐下跌0.7%⾄每天每平⽅⽶31.4元，其中中关村、望京、⻄单、CBD商圈降

幅相对明显，⽽王府井、三⾥屯、奥体商圈表现稳健。品牌或装修调改中的项⽬租⾦灵活度加⼤，以吸

引品质和知名度更⼤的品牌。

2024年第三季度，北京⽆新增⾼标仓储物流项⽬。新增需求疲软，成交量环⽐下降25%，市场存量可

租⾯积去化艰难。从市场成交看，租户从性价⽐较低的区域或项⽬换迁⾄此前率先下调租⾦的核⼼区域

项⽬，及以降本为主导的缩减、外溢活动较为普遍。净吸纳量连续第三个季度为负值达-3.8万平⽅⽶，

空置率再攀历史最⾼点⾄24.4%。以供应链及合同物流企业为代表的第三⽅物流占新租总⾯积的51%，

设备等制造业及⽇化等消费品亦有表现。由于区位及价格等综合优势，成熟⼦市场通州、⻢驹桥活跃度

相对较⾼；⽽⼤兴京南的租户流失最明显。

全市平均租⾦加速下⾏，同样本⽐环⽐下降4.1%⾄每⽉每平⽅⽶51.9元，各⼦市场皆有不同程度下

滑。平⾕⻢坊、顺义其他、⼤兴京南等空置率较⾼的⼦市场领跌；顺义空港、⻢驹桥等传统核⼼⼦市场

跌幅较⼩。

廊坊本季度在⼴阳及永清有新增项⽬交付，共计27.3万平⽅⽶。以价换量策略持续激发市场活⼒，制造

业、第三⽅物流分别录得新租占⽐33%及27%。季内净吸纳量录得28.4万平⽅⽶，环⽐提升56%，由

近京⼦市场固安领跑，半数以上⼦市场净吸纳量达4万平⽅⽶以上，全市空置率持续⾛低。

天津本季度⽆新增项⽬交付，新增需求表现持续回暖，第三⽅物流占新租总⾯积的67%，同⽐及环⽐双

增⻓。季内净吸纳量录得26.4万平⽅⽶，环⽐上涨8.3%，武清表现最佳。全市空置率持续下⾏。

北京商务园区市场2024年第三季度录得⼀个新项⽬竣⼯交付，该项⽬为位于亦庄经开区的带有⽣产功

能的复合型⽣物医药专项园区，为市场新增约3.9万平⽶的优质产业空间。

本季度由于以TMT为主的企业因组织架构、业务等⽅⾯的调整继续出现⾯积整合腾退的现象，使得整体

市场季内净吸纳量录得历史新低-6.3万平⽅⽶。新租需求有限，从⾏业来看，需求引擎TMT板块继续

在租⾦下⾏、可选⾯积增多的环境下释放升级搬迁需求，新租需求占⽐录得近50%，尤其推动泛中关

村集群优质空间的去化；医药健康板块新租活跃度较去年同期呈现放缓，但得益于亦庄经开区部分项⽬

录得⾯积去化，该板块新租占⽐录得20%仍稳居第⼆；⽂体娱乐类企业在电⼦城⼦市场亦有表现，释

放搬迁、扩租需求，新租占⽐跃居第三录得12%。分⼦市场来看，全市仅中关村软件园和顺义录得正吸

纳，电⼦城受到互联⽹游戏企业⼤⾯积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有

租户到期不续或整合收缩的影响，三个⼦市场净吸纳量均低于-2万平⽅⽶。

全市商务园区租⾦报价同样本⽐下降1.1%⾄每⽉每平⽅⽶150.8元。经过前⼀轮不少优质项⽬和区域的

⼤幅调整，⼤部分项⽬的租⾦差距缩减，本季度租⾦跌幅环⽐⼩幅收窄。但位于东升、电⼦城等区域的

少数项⽬租⾦仍居⾼位，在去化压⼒和其他项⽬竞争下租⾦仍有下⾏压⼒。

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