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迪拜经济第1篇

阿联酋迪拜酋长国政府于2009年11月25日宣布，将重组

其主权投资实体迪拜世界，延期6个月偿还即将到期的约40亿

美元的伊斯兰债券，并将在政府援助下进行高达590亿美元的

债务重组。消息一出，宣告迪拜危机来临。

1998年，为了走出一条依靠非石油业的经济发展道路，迪

拜政府开始把房地产作为支柱产业，试图以此带动餐饮业、旅

游业、金融业以及贸易的发展。为了促进房地产业的发展，迪

拜政府出台了一系列优惠政策(比如自由的经济政策和优惠的

税率),由此吸引了大量外资进入房地产行业。有数据显示，

月底，迪拜房地产投资总额已是2000年的15倍，达到约

449.5亿美元，巨幅增加的投资使迪拜房地产市场处于欣欣向

荣的状态。2004年迪拜政府举借外债推进了3000亿美元的建

设项目，这无疑给正在发展的房地产市场又打了一剂“强心

到2005年底，已经达到238000套。作为迪拜政府旗下的三大

房地产公司之一的Emaar房地产公司，2005年的利润超过了

允许外国人在迪拜购买永久产权物业或99年产权的物业，并附

带阿联酋永久居住签证。一时间，诸多外国商人、影视明星、

投机者纷纷进入迪拜房市。好莱坞一线明星狂热追捧在迪拜购

房，英国国家足球队几乎人手一套，就连中国温州商人也不惜

斥资1亿元买下一个完全人工堆砌的小岛———作为阿拉伯联

合酋长国标志性建筑的人造海上别墅群。与此同时，房价在政

府不停的为房地产市场注入新的活力和信心的同时也攀升不止。

已经达到5856美元/平方米。即使是迪拜的普通商品房在

的“世界第一高楼”迪拜塔在2004年还没有开建时，就已标价

283美元/平方米。

数据显示，在迪拜危机的重挫之下，到2009年5月，迪拜

房地产价格跌幅超三成，居全球第二。2008年3月底至2009

年3月底，迪拜房价下滑幅度达32??(2)过于依赖外债、过

于依赖房地产和过于依赖政府投资导致经济的“空心化”,一

旦房价下跌，在没有其他产业支撑的情况下，就会即刻给迪拜

经济以致命打击。因此，从本质上看，迪拜危机的本质是房地

产泡沫破裂引发的债务危机。

二、房地产泡沫形成过程中的非理性行为

房地产泡沫通常可以分为四个阶段，即泡沫萌发阶段、泡

沫形成阶段、泡沫膨胀阶段和泡沫破裂阶段。回顾迪拜房地产

泡沫的形成过程，不难发现，迪拜政府的一系列优惠措施和不

当行为，虽然在很大程度上成为导致房地产泡沫的主要因素，

但是作为购房的微观主体，购房者的非理性购房行为也是导致

房地产泡沫形成的不可忽视的因素。从房地产泡沫形成的四个

阶段进行分析：

(一)泡沫萌发阶段

该阶段的特点是：受利好消息影响，房地产市场逐渐活跃，

自用购房者大量入市，投资者及开始入市或者少部分入市，投

机者观望，持有入市动机，各方需求推动房价上涨，泡沫开始

萌发。

在政府对房地产业的鼓励政策下，迪拜本地一部分收入较

高，且具有住房性需求的人从政府的这一政策行为中找到购房

信心，房地产市场开始逐渐活跃。此时的购房者基本上属于自

用购房者，购房行为属于消费性投资。而市场外的那些投资者

及投机者(3)对市场持观望态度。随着房价开始逐步攀高，更

多的房地产需求者进入市场，而房地产投资者看到房地产业的

发展前景，开始陆续的持有资金入市。到2004年，房价翻了三

番，这些首批进入房地产市场的获利者给其他投机者起了强烈

的示范作用，使更多处于观望状态的投机者进入房地产市场。

自用购房者是为了生存的需要，同时也希望房子作为固定资产

能够升值；而投资者及投机者则是完全存在侥幸心理，希望在房

价不断上升的过程中获利。并且由于迪拜的房地产是以高端房

地产为主，高端房地产的买者一般不为己用，基本是用于投机。

这样，投机者对房地产的大量巨额买卖会促进房地产市场的繁

荣，推动房地产价格的上涨，而房地产市场泡沫也逐渐萌发。

(二)泡沫形成阶段

该阶段的特点是：不断上升的房价在利好消息的推动下有更

大的上升空间，迫使人们调整参照点适应更高的房价；自用购房

者开始逐步退出市场，投资者开始转变为投机者，新投机者大

量进入，投机者的处置效应使得交易量增加，房价的不断上涨

透支了购房的实际需求，泡沫因此而产生。

3000亿美元的建设项目的推动，使得更多的房地产投资

者、投机者加入房地产市场。可是2004年的房价已经是1998

年房价的三倍，为什么购房者可以接受一直翻