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养老地产对接REITs融资模式研究

陈茵

【摘要】养老地产作为养老服务产业的重要组成部分,承载着养老服务产业的基本

需求.确保养老地产的平稳发展是解决目前激增的养老需求的重要保障,但是其资金

瓶颈问题是制约其发展的重要因素之一.通过对在养老地产项目开展REITs融资方

式的可行性进行研究,为目前房地产企业的融资困境提供思路,具有重要的现实意义.

文章从融资过程的政策环境、投资者的需求和房地产企业自身转型的需要提出外部

政策氛围及相关制度法规的完善、养老地产项目风险评估体系的构建和房地产企业

的转型等建议.

【期刊名称】《哈尔滨师范大学社会科学学报》

【年(卷),期】2018(009)004

【总页数】4页(P111-114)

【关键词】养老地产;REITs;融资;房地产企业

【作者】陈茵

【作者单位】集美大学诚毅学院,福建厦门361021

【正文语种】中文

【中图分类】F8

日益严峻的老龄化趋势衍生出规模大、层次多的养老需求，养老地产作为“养老+

地产”的复合型、主题型的地产项目，其发展有利于整个养老服务产业，有重要的

现实意义，但资金安排的问题是制约养老地产发展的首要因素。灵活的信托模式能

够为养老地产融资问题提供新的解决方向，信托产业也能从养老地产中找到新的商

机。

一、养老地产的内涵

由于西方国家进入老年化社会时间较早，已经累积多年的理论研究和实践发展经验，

但在国内养老地产是一个全新的、时髦的术语。国外文献中常见的对于养老地产的

英文表达为seniorhousing，seniorhousingandcare，elderlyhousing，

housingwithcareforolderpeople，可以看出适老化的居住设计和服务看护是

养老地产的两个关键要素。盖国凤等人(2013)认为，养老地产概念于20世纪七八

十年代提出，是将养老主体与地产开发项目融合，体现居住功能、服务功能、保障

功能及逆向融资功能的多功能产业[1](P35-37)。孙秀娟(2011)认为，养老地产是

指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜

老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求的老

年住宅产品[2]。因此养老地产的内涵如下：第一，具备适老化设计的住宅产品；

第二，与其他行业实现资源整合满足老年人的养老需求。

二、养老地产融资的主体及困境

(一)养老地产融资主体的概述

养老地产金融生态系统是指由养老地产融资运行主体和相关客体环境组成的彼此关

联、互相作用，各主体通过合理分工、彼此协作形成的能够有效融资的动态平衡系

统[3]。养老地产金融生态系统的融资主体包括投资者、金融机构、融资工具、养

老地产企业和养老消费需求方。投资者作为最初资金的投入者通过金融机构实现资

金信息的传递并借助各种融资工具为承担养老地产项目的开发、运营方——房地

产企业提供资金。因此养老地产企业——承担市场化运作的养老地产项目比如老

年公寓、老年服务社区等，是整个金融生态系统的资金需求方，是本文研究融资困

境的主体。

(二)融资困境

首先，养老地产项目自身的特点。结合养老地产的内涵来看，其投资金额大、投资

期限长，资金的需求量远大于一般的地产项目。大量国内外实践经验表明，养老地

产项目后期运营维护以满足不同的养老需求才是关键。其次，地产企业的资金平衡

能力。国内大部分地产企业尚未实现转型，通过预售方式、银行贷款、自有资金和

建筑方等代垫保证资金的持续性和联动性，导致融资渠道的局限和资本结构的不合

理。最后，金融机构的参与不足和融资工具的局限。金融机构在金融系统中起着信

息传递和交易成本的降低，但是目前在养老地产企业融资中主要发挥作用的是间接

融资机构即银行，证券机构、信托机构等参与不足。在融资工具方面，房地产债券

产品、房地产信托、保险融资和产业基金等融资工具还在不断摸索中。

三、养老地产与REITs融资模式对接

(一)REITs的理论基础

1960年，美国国会在不动产投资信托法案中首次提出，REITs是一种以发行证券

方式筹集投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例

分配给投资者的一种信托基金[4]。简言之，就是将具有稳定收益的不动产切割为

小单位，通过证券的方式在公开或者非公开市场上出售，提供给个人投资者参与拥

有不动产的机会，也实现将流动性较弱的不动产项目转化为可流动的证券。目前主

要包括两种类型的REITs：权益型REITs其税收优势是不需要为收入