房产项目策划方案样本样本.doc

目录

一、项目概况………….1

二、项目市场环境分析……………….2

三、项目地域周围分析……………….5

四、项目定位策略……………………12

（一）市场定位………12

（二）价格定位………13

（三）银行按揭………14

五、项目计划设想……………………15

（一）证照齐备………15

（二）项目计划………16

（三）户型计划………18

六、市场营销策略……………………21

（一）目标消费市场分析……………21

（二）营销策略………23

七、推广工具…………27

八、营销人员配置……………………28

九、媒体广告宣传……………………29

十、对发展商要求…………………32

（附件一、二、三）

一、项目概况

“富泉花园”座落于北京昌平高科技园区内，是该区域内建设较为优异外销别墅花园居住区。园区四面风光秀丽，景色宜人，东邻白浮泉水上公园；南望龙山、凤山和京密运河；北靠昌平古城、沿高速路十几分钟即可抵达八达岭长城、十三陵等文物古迹风景区。别墅园区距八达岭高速公路11号出口约1000m，中间为郁郁绿化带相隔，地属处享便捷交通之便而又无穿梭喧嚣之烦良好区位，从别墅园区顺高速路驱车至马甸桥只需20分钟，在众多外销别墅项目中，富泉花园是距京城较近一处别墅区。

北京富泉花园是京城早期建设较具规模高尚别墅区之一，总占地面积171335平方米，分三期建设完工，计划建设独立花园别墅224栋，一期工程现已建成四种高尚欧式别墅80余栋。二期工程在园区中部计划建设多层外销商品住宅——公寓196户，建筑面积34483平方米，高度为5层，全部采取欧式建筑风格，顶层采取坡屋顶作为阁楼；园区北侧中部建会所，建筑面积为14836平方米，内设歌舞厅、餐厅、桑拿中心、保龄馆、游泳馆、多种球类、电子游戏、商场等娱乐休闲购物设施，大、中、小会议厅和商务中心等商务会客设施，会所风格典雅，豪华气派，含有新古典建筑特征。

现在，富泉花园二期工程项目正处于地基建设，部分楼宇已出正负零（暂拟名“富祥阁”）。

京昌

京

昌

高

速

昌平高科技园区

昌平县城区

往十三陵风景区约6Km

往八达岭风景区

约20Km

往城区北三环约20Km

11号出口

富泉花园

项目市场环境分析

（一）公寓市场

98年公寓市场继续保持稳定，项目总体区域差异日益显著，投资回报也逐步拉开档次。据测算，北京房地产市场中外销公寓平均投资收益率（税后）超出10%，已高于写字楼而在各类外销物业中名列首位，市场前景相对乐观。和一般住宅或别墅相比，公寓消费者（包含购、租两方面）近期较为稳定，人员数量、购置力水平、消费水平等近期将会基础维持在一个相对稳定水平。伴随经济增加和对外开放程度加深，公寓市场亦将有更大发展。

1997年公寓市场热点集中在少数开发商身上。海外（澳洲）投资企业96年开发了亚运村项目，取得成功后在97年继续开发了华澳中心也一样取得了骄人业绩。这两个项目标共同特点是以低价入市，人气积聚后再提升售价，显著缩短了项目周转期。友谊辉志企业96年推出国际友谊花园已基础结案，97年底推出科技会展中心至今也已售出半数。

97年底公寓价格在被大幅度调低价位上有所上扬。从区位分布来看，西城、宣武因为用地限制造成市场供给量相对较少，售价较高。因为城区公寓项目立项、审批等代价过大，使不少投资者或消费者把注意力投向城区东北三环以外和西部地域。朝阳区商务中心地位不停加强和海淀区科技优势对房地产项目标吸引力越来越大，同时也促进了该区繁荣，使这一带公寓售价高于市场平均售价。马甸桥周围华展国际公寓售价9000元左右，永定路周围嘉得公寓售价10000元以上，全部有上佳表现。

依据对已批外销公寓区域划分能够看出，公寓项目标分布展现出显著区域特征，朝阳区独占五成，海淀区以两成份额位居其次，其它各区、县分割另外三成。各区所占具体份额以下：

外销公寓分布比率表

区位

朝阳区

海淀区

东城区

崇文区

西城区

百分比

52%

20.6%

6.8%

5.9%

2.9%

区位

宣武区

丰台区

顺义

昌平

通县

百分比

2%

4.9%

2.9%

1%

1%

其中朝阳区项目关