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沙河项目市场研究汇报

第一部分：高级住宅发展脉络

第一代高级住宅：

地段型。亚运村早期项目和温榆河两侧丽京花园等是地段型产品经典代表。

第二代高级住宅：

装修型（产品型）贡院六号

第三代高级住宅：

景观型。金地格林、万泉新新家园等郊区住宅

第四代高级住宅：

人文型。香山艺墅

当然，我们所指某一类型高级住宅，并不是指一项指标就能够独立支撑高级住宅名号。其实，每一代新型高级住宅问世，全部是在吸收、不抛弃前者成功经验基础上得以成熟起来，只不过是新一代高级住宅比较优势更能满足高端客群“物以稀为贵”消费心理。

高级住宅呼叫高尚环境。在交通工具大大增加、科学技术日新月异今天，地段型高级住宅和装修型高级住宅已经不含有竞争比较优势。唯有景观和人文是难以复制、甚至是不可复制。优美自然景观和浓厚人文资源已经成为消费者评价高级住宅首要条件。

第二部分：北京Townhouse整体发展态势研究

（一）北京Townhouse发展历程

从无名小卒到自立山头，Townhouse经历了风风雨雨三年时间，有漫骂、有赞扬，有漫不经心、有无所畏惧……，不管怎么样，T最终被市场接纳，长成了一颗参天大树！

第一阶段：以一栋洋房为代表Townhouse项目是北京房地产市场第一代Townhouse。一栋洋房是北京最早上市销售Townhouse楼盘，也是到现在为止最成功Townhouse项目之一。一栋洋房身上表现了第一代Townhouse共同缺点：小面宽、大进深，建筑密度高等，但沾新生活理念之光，抢市场之先机，一栋洋房还是在最短时间内顺顺当当完成了销售任务。

第二阶段：康城位置偏远，但声势浩大。100万平米建筑规模和CBD经理人官邸定位，把康城炒沸沸扬扬。康城提出“Townhouse十大标准”，已经被业界认可和接收；高尔夫球场、科技艺术会馆、图书馆等一系列休闲生活配套设施，完整诠释了Townhouse所代表生活方法。就凭这两点，康城完全能够称上是第二代Townhouse产品。

第三阶段：宽House创新是革命性。先不说宽House整体品质怎样，宽V首先把Townhouse横过来，大面宽、短进深做法和牺牲相当多建筑面积来换取阳光和空气眼光，不是通常开发商所能做到。和以前Townhouse产品相比，宽V是一个本质性改变，宽House出现开创了Townhouse产品一个新时代。

第四阶段：卡尔生活馆是一个相对完美产品。它不仅吸纳了第三代Townhouse产品——宽House短进深、大面宽优点，而且把别墅产品特有环境原因也包容进来——三个花园、三面采光等。这些特点全部把卡尔生活馆推到一个前所未有高度，卡尔生活馆是现在北京房地产市场最漂亮Townhouse项目。

（二）目前Townhouse市场特点

1、市场供给：战线回缩，供给量猛增

Townhouse是一个标准汽车加住宅生活，二者皆具特点决定了Townhouse须在成熟市镇生活圈内或和某一个成熟区域距离很近。从北京第一个Townhouse项目——一栋洋房到康城、时代庄园，以致以后龙山新新家园等，因为选址方面原因，小区生活配套不完善和交通条件不便利等矛盾暴露在消费者面前，在，Townhouse如同过街老鼠、人人喊打。开发商也逐步认识到了这一点，从新开发Townhouse项目就能够发觉：她们地理位置在逐步往回收缩——不是在新城市中心内部，就是在交通干线周围。前者如南四环内观筑庭院，后者如京沈高速路五环边上京城雅居。

截至6月，北京Townhouse项目共22个，总建筑规模超出××万平方米。光是今年一到六月，北京新开Townhouse项目就达七个之多。作为一个高端产品，Townhouse含有如此之快发展速度，实在是让人大出意料之外。

2、市场需求：第一居所，销售旺盛

从问世之初，Townhouse产品就受到市场和消费者追捧。总建筑面积16万平米一栋洋房在不到10个月时间内一售而空，亚北雪梨澳乡和亦庄金地格林小镇也表现不俗，其销售额在同区域项目中一直遥遥领先。

在T项目开发商宣传推广中，Townhouse是作为第一居所面貌出现。在T项目标销售反馈中，用于第一居所目标用户百分比大大超出了其它用户。实际销售业绩也证实：真正含有第一居所品质Townhouse楼盘，其销售速度和市场认知度要高于其它项目。康城前期销售缓慢，一个关键原因就是：距离成熟生活区太远，周围又缺乏日常生活配套设施，失去了第一居所真正意义。当然，第一居所Townhouse项目好销特点，是和Townhouse本身分不开。做第二居所，比不上别墅优美环境；向高级公寓靠拢，交通不方便而且不含有城市公寓所应有繁荣气氛。夹在夹缝中出路，反倒成了Townhouse项目独一无二竞争优势——独享受天有地、自由城市生活。

3、价格：中高级产品，总价在调低。

纵观Townhouse项目标价格，项目单价