房地产项目可行性研究报告.doc

房地产项目可行性汇报内容指导

序言

伴随集团企业房地产业务不停扩张，土地贮备力度逐步加大，未来发展对新项目标需求越来越强烈。为了规范项现在期操作，提升工作效率，规避签约风险，提升集团企业竞争力，特制订可行性汇报内容指导。

可行性汇报内容指导

项目决议背景及摘要

一、外部环境

城市发展计划和宗地关系及对项目开发影响，如：交通捷运系统计划和建设、城市功效计划和布局、局部区域开发关键、政府重大政策立即颁布等；

宗地所属地域在该城市历史、经济、文化、战略发展等方面地位。比如，项目处于浦东，要说明浦东在上海地位及作为全国关键开发区情况。

项目渊源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府关键工程等；

二、内部原因

项目开启对企业未来几年发展战略、发展计划意义（通常3—5年），在企业发展中地位（是否关键项目）；

企业进入关键区域市场、项目合理布局，对企业提升市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力作用；

从企业未来利润需求、可连续经营等角度描述立项意义；

第一部分：项目概况

宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。

附图：项目在该城市区位图，标识出宗地域域位置，和标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（和关键中心区域办公/商务/政府关系）。

宗地现实状况

四至范围；

地势平坦情况，自然标高，和周围地势比较；

地面现实状况，包含宗地内是否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并计算所以而损失实际用地面积；

地面现有居民情况，包含具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工情况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响；

地下情况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下全部要注意有没有受保护历史文物古迹、可利用构建；

土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；

地质情况，包含土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标识四至范围及相关数据；

地形地貌图，关键反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下情况图，包含地下管线、暗渠、电缆、光缆等。

项目周围小区配套

（一）周围3000米范围内小区配套

交通情况

公交系统情况，包含关键线路、行车区间等；

宗地出行关键依靠交通方法，是否需要发展商自己处理；

现有交通捷运系统，近期或计划中是否有地铁、轻轨等对交通情况有重大影响工程。

附图：交通情况示意图，包含现有和未来计划城市公共交通和快速捷运系统；

教育：大中小学及教育质量情况。

医院等级和医疗水平

大型购物中心、关键商业和菜市场

文化、体育、娱乐设施

公园

银行

邮局

其它

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周围3000米外但可辐射范围内关键小区配套现实状况

项目周围环境（依据个案特征描述，没有能够不写）

治安情况

空气情况

噪声情况

污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

周围景观

风水情况

近期或计划中周围环境关键改变，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。

其它

大市政配套（全部要说明距宗地距离、成本、接入可能性）

道路现实状况及计划发展

包含现有路幅、计划路幅，计划实施时间，和宗地关系（影响）。

供水情况：现有管线、管径及未来计划和实施时间。

污水、雨水排放：现有管线、管径及未来计划和实施时间。

通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。

永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。

燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来计划扩容和增加情况。

计划控制关键点

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区分经营性和非经营性公建面积

综合容积率、住宅容积率

建筑密度

控高

绿化率

其它

土地价格

土地价格计算方法，若有代征地要说明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。

土地升值潜力初步评定。

从地理位置、土地供给、周围环境及配套、市场发展情况、政府计划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评定。

近几年和本案相临地块土地价格比较分析。

立即开发和作为土地贮备优缺点分析

第二部分：法律及政策性风险分析

一、项目用地取得土地使用权法律手续现实状况描述

项目立项

项目是否已经立项

立项主体是否能够变更

立项变更条件和时间