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房地产收购项目的法律风险及应对措施（一）

引言

房地产收购项目一般通过股权收购（股权转让或增资）或资产收

购的方式进行，本文拟从收购方的角度，以股权收购方式为主线，在

参考梳理房地产收购项目的相关法律风险及应对措施，并附列资产收

购方式的特殊风险。

当事人主体资格风险

在股权收购前，对当事人主体资格的审查非常重要。当事人包括

股权转让情形下的转让方股东或非转让方股东、增资情形下的全体股

东以及标的公司。

1.对于标的公司股东而言，需关注以下问题：

（1）股东的性质是个人还是企业；如是企业，是否属于需要遵守

特别管理规定和程序的国有/集体企业；

（2）过往投资标的公司的行为是否履行了法律规定的全部手续，

是否存在法律上的瑕疵；

（3）是否为标的公司工商登记的股东；

（4）是否是实际出资人，是否存在委托持股、信托持股等代持股

权的情形（如果股东名册上的股东是实际出资人，则属正常交易；如

果名册上的股东属于代他人持有股权的，则需与其背后的隐名股东即

实际出资人进行磋商，并与之订立相关协议）；

（5）目前是否合法存续（是否处于已注销、吊销未注销、被撤销、

解散、清算、破产等状态）；

（6）是否存在法律或公司章程、股东协议等投资文件规定的限制

转让股权的情形（如《公司法（2018年修正）》第一百四十一条对股

份公司发起人及董事、监事、高级管理人员转让公司股份的限制；有

的公司章程对股东转让股权有特殊约定，如禁止股东向股东以外的人

转让股权）；

（7）如转让方股东系已婚自然人，需考虑夫妻共同财产的处分权

问题（可以要求另一方在股权转让协议中“配偶”项下签字同意，或

要求转让人提供另一方同意的书面证明、夫妻双方关于个人财产的协

议、夫或妻一方单方获得的赠与等证明，同时作为股权转让协议的附

件）；

（8）转让方股东是否系特殊目的实体（SPV），从而其履约和赔

偿能力受到限制；

（9）股东是否通过正常方式可以联系得到。

2.对于标的公司而言，需关注以下问题：

（1）标的公司是否合法设立及有效存续；

（2）标的公司是否取得经营（如房地产开发）所需的资质许可。

标的股权权利瑕疵风险

关注标的股权是否存在以下情形：

（1）被司法查封、扣押、冻结或被强制执行；

（2）存在行政限制；

（3）股权/股权收益权质押、已转让、存在其他权利限制或权属

纠纷；

（4）根据公司章程或者股东会决议，股东享有的利润分配请求权、

新股优先认购权、剩余财产分配请求权等股东权利受到限制；

（5）股东享有的表决权、委派/提名/推荐董事、监事和管理人员

的权利受到限制；

（6）股东是否存在未履行或未全面履行出资义务的情形（如未足

额出资，出资方式不符合法律的规定，非货币出资未依法评估作价或

未办理权属变更手续，以不享有处分权的财产出资，以划拨土地使用

权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资等；对于未履行或者

未完全履行认缴出资义务的股东，需要对其他股东承担违约责任、可

能对债权人承担补充赔偿责任），是否存在抽逃出资的情形，出资是

否分期缴纳及各期缴纳的时间、金额、方式等要求；

（7）是否存在股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记的情

况（可能涉嫌一股二卖）。

如果存在上述情形，则需要核实具体原因，进而判断该权利瑕疵

是否会从根本上影响交易行为。如决定继续推进交易，则收购方可以

根据影响程度将解决上述情形作为交割的先决条件或交割后的义务，

同时可以要求调整交易价格，要求对方提供履约担保，或承担违约金，

或通过设置监管账户、分期支付等方式，减少上述风险的影响。

股权收购的程序性风险

1．其他股东的优先购买权/优先认购权

依据《公司法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公

司法〉若干问题的规定（四）》（法释〔2017〕16号）的相关规定，

有限责任公司股东在对外转让股权时，在同等条件下，公司其他股东

有优先购买权。有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，未就

其股权转让事项征求其他股东意见，或者以欺诈、恶意串通等手段，

损害其他股东优先购买权，其他股东主张按照同等条件购买该转让股

权的，人民法院应当予以支持，但其他股东自知道