房地产行业企业研究：代建行业发展正当时入局企业该如何应对？.pdfVIP

所属行业房地产

发布时间2021年07月26日

企业研究

代建发展正当时，入局企业该如何应

对？

核心观点：

代建并不是主流的行业，其只不过是房地产行业衍来的

一类业务，是属于看得到天花板业务。代建模式存在发展的

瓶颈和痛点，如果不能突破，可能会影响到代建企业的持续

发展。我们认为代建企业有以下应对策略：短期聚焦代建主

业，增大代建规模；长期发展需要拓宽护城河，增厚利润。

一、代建只是一项业务，难以称为行业

代建并不是主流的行业，其只不过是房地产行业衍生来

的一类业务，是属于看得到天花板业务。我们认为主要原因

是第一，随着房地产行业销售规模的逐渐见顶，整体的规模

和利润空间都会下降；第二，行业集中度的提升，使头部房企

占据的市场份额越来越大，未来可供代建的规模也会减少；

第三，由行业自身特征决定，每开发一块地就少一块地，每年

的规模并不会累加。

在有限的市场空间下，房企普遍进入代建领域，我们认

为主要原因是在行业融资环境收紧的情况下，房企布局相对

容易进入的领域，在形成一定的规模后，有利于公司后期分

拆上市，既带来融资流入，也能使财务杠杆下降。因此，对于

进入代建领域的企业而言，首要的做法就是提高公司的代建

规模，当然盈利也是公司要考量的，不过根据代建的性质而

言，不同企业虽有盈利差异，但是代建的利润率普遍较高，而

我们也将从绿城管理和中原建业两家上市企业的角度来了解

代建行业的发展情况，希望能给入局代建行业的后来者以一

定的借鉴。

二、布局和业务模式差异造就企业的规模和利润差异

从代建业务合约面积来看，2017-2020年绿城管理和

中原建业合约项目建筑面积规模悬殊，且两家企业规模差距

逐年拉大。两家企业在净利润率上也存在明显差异。我们认

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为，绿城管理和中原建业代建业务在规模、净利润率上存在

较大差异根本原因在于两家代建企业背后的集团本身存在量

级上的差别，入局代建行业的时间也是重要的因素。两家企

业规模和净利润率悬殊具体原因体现业务布局、业务类型两

大方面。

三、业务布局方面：绿城管理基本实现全国化布局，中原建

业聚焦“大中原”

绿城管理代建项目分布在全国，四大城市圈总建筑面积

占比超85%；我们认为绿城管理之所以能够基本实现全国化

布局，主要原因在于背靠绿城中国，两者在投资布局上有很

大的契合性。除此之外，绿城中国是一家全国化公司，具备较

高的品牌知名度、良好的业主口碑，相应的绿城管理也因此

拥有较高的品牌溢价能力，使更多的企业愿意与绿城来合作

开发。

中原建业布局的特点是以河南省为战略重点，覆盖大多

数县及县级以上城市，虽逐步将业务拓展至河北、山西、陕

西、新疆、安徽及海南省，但是份额相对较少。我们认为中原

建业重仓河南省的主要原因在于其在河南省的品牌效益及规

模效益显著，资源协同效应强。除此之外，中原建业在深耕大

本营的基础上，积极向其他具有增长潜力的省份外拓，这将

持续增强建业品牌的影响力。

四、业务模式方面：业务侧重点不同导致较大的规模和盈利

差距

产品领先的全国性规模房企，以绿城管理为代表，其管

理规模较大，但净利润率较低的原因有以下三点：第一，绿城

管理业务结构包括商业代建、政府代建以及其他服务，业务

类型更为丰富；但政府代建业务在收益方面稍逊色于商业代

建，进而在一定程度上拉低了企业利润率；第二，绿城管理具

备多元化的客户结构，包括中小开发商、国有企业、政府，可

以抵御周期波动及获得更广阔的市场；第三，绿城管理合作

代建均保持了一定的比例，合作代建是一把双刃剑，在撬动

规模的同时导致了盈利下降。

产品有独特竞争力的区域知名品牌房企，以中原建业为

代表，其规模相对较小，但净利润率较高，原因主要有以下两

点：第一，中原建业的业务结构较为单一，基本为商业代建，

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且公司合约项目均有公司直接管理，这也在一定程度上失去

了