资产评估：原理与案例 课件 唐龙海 第5、6章 市场法、 收益法.pptx

资产评估：原理与案例;第5章市场法;一、市场法的概念

二、市场法的适用范围

三、市场法的基本步骤

四、市场法的可比因素;市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。市场法要求充分利用类似资产的成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。由于市场法比较直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。

市场法的理论依据是替代原理。替代原理是指同类商品之间可以相互替代，如果一件商品在市场上销售的价格高于同类商品的价格，那么商品的购买者可能会放弃这一件商品，转而去购买其他同类商品，因而商品的价格不得不合理偏离其同类商品在同等条件下的价格。因此，可以参照评估对象同类资产的市场交易价格，对评估对象进行价值评估。;运用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：

(1)评估对象的可比参照物具有公开市场。

(2)公开市场上要有可比的资产及其交易。资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：

1)参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能等。

2)参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。

3)参照物成交时间与评估基准日的时间间隔不能过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

(3)市场比较活跃，有关交易的必要信息可以获得。;资产评估专业人员在运用市场法时应当对评估对象与可比参照物进行比较分析，并对价值影响因素和交易条件存在的差异做出合理修正。市场法的基本步骤包括：

1)选择参照物；

2)根据评估对象与参照物选择比较因素；

3)对比指标、量化差异；

4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

5)综合分析，确定评估结果。;（一）选择参照物

资产评估专业人员应当根据评估对象特点，选择与被评估资产有可比性的参照物。为排除个别参照物交易的特殊性和偶然性，参照物的数量应该是三个或三个以上。选择可比参照物时，需要基于以下原则：

(1)选择在交易市场方面与评估对象相同或者可比的参照物；

(2)选择适当数量的与评估对象相同或者可比的参照物；

(3)选择与评估对象在价值影响因素方面相同或者相似的参照物；

(4)选择交易时间与评估基准日接近的参照物；

(5)选择交易类型与评估目的相适合的参照物；

(6)选择交易价格正常或者可以修正为正常交易价格的参照物。;（二）根据评估对象与参照物选择比较因素

不同的评估对象在参照物的比较因素选择上的侧重点会有所不同。资产评估专业人员应当选择对资产价值影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、功能、规模、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如，评估房地产的价值时，要重点关注地理位置、环境状况等比较因素；评估机器设备时，应该重点关注机器设备的技术水平；在企业价值评估中，应该重点关注收入状况、盈利水平、企业规模等比较因素。;（三）对比指标、量化差异

资产评估专业人员在运用市场法时应当对评估对象与可比参照物进行比较分析，并对价值影响因素和交易条件存在的差异做出合理修正。要根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化，如对于资产功能指标，参照物与评估对象尽管用途、功能相同或相近，但是在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都会有不同程度的差异，将参照物与评估对象对比指标之间的差异进行量化、货币化是运用市场法的重要环节。;（四）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异

运用市场法时，市场的活跃程度、参照物的相似程度、参照物的交易时间与评估基准日的接近程度、参照物的交易目的及可比程度、参照物信息资料的充分程度等因素都会影响评估测算结果的可靠性，因而要重点关注。要以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。在实际操作中，资产评估专业人员根据已经量化的参照物与评估对象之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整，得到评估对象的初步评估结果。

（五）综合分析，确定评估结果

一般情况下，运用市场法评估的初步结果在三个以上，而最终的结果只能有一个，如何确定哪一个结果最合理呢？可以采用以下几种方法：(1)资产评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评