房地产-物业管理行业2024年中报总结：成长放缓但价值提升，寻求高质量发展(202409).pdfVIP

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物业管理行业2024年中报总结

成长放缓但价值提升，寻求高质量发展

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核心观点：

⚫利润表分析：成长性放缓，减值影响板块业绩表现。24年上半年主要

物业管理公司实现营业收入1235亿元，同比增长6.9%，收入成长中

枢过去四年持续下滑。实现毛利润规模248亿元，同比-0.5%，整体毛

利率水平为20.1%，较去年同期下降1.5pct（同比-6.9%）。板块核心

经营利润规模155亿元，同比-1.9%，管理销售费用规模94亿元，管

理销售费率为7.6%，与去年同期比下降0.4pct，费率水平整体有所改

善。板块归母净利润规模为72亿，同比下降37.5%，板块归母净利率

为5.8%，较去年同期下降4.2pct，降幅达到了42%，信用及关联方应

收款的减值及其他非经常性的损益，是今年半年度板块收入增长但利

润同比下降四成的主要原因。

⚫资产负债表分析：关注收款表现恶化。物业管理板块24年中期样本企

业总资产规模为3313亿元，同比增长2.2%，总负债规模同比增长

4.1%，净资产规模同比增长0.5%，归母净资产同比增长0.2%,总资产

和净资产规模的增长速度持续走低。板块贸易应收款在24年中期规模

达到746亿，同比去年中期增长7.2%，较23年末增长18.3%，上半

年在经济环境和政府支付能力均出现显著下行的情况下，物管企业应

收账款压力均有显著提升，未来在成长放缓的情况下，如何保障收款

质量是一个巨大的挑战。从上半年应收账款质量来看，华润置地、滨

江服务、越秀服务、永升服务的回款质量较好。

⚫经营情况分析：规模成长放缓，寻求新机遇。过去两年物管企业最稳

定的成长贡献还是来自于基础物业管理的增量，不同企业在培育自己

的新业务贡献，非业主增值服务萎缩，社区增值服务的弹性减弱。基

础物业管理在24年上半年同比增长10.8%，增速较23年全年下降3

个百分点，合约与在管面积拓展放缓，预计未来行业增长中枢5%左右，

优秀头部企业能保持15%左右增长。非业主增值服务规模下降20.3%，

毛利润下降17%。业主增值收入规模126.7亿元，同比仅增长0.7%，

与23年同期增速为4.1%，分企业来看滨江服务、越秀服务、华润万

象、中海物业等公司表现较好。

⚫投资建议：分红比例提升，突显红利价值。2024年中期分红表现进一

步提升，传统中期派息的物业管理公司平均派息比例为73.4%，高于

23年全年的51.7%，以及去年同期的36%。按照当前股价及24年预

计利润规模计算，平均股息率为为7.2%，红利价值显著突显。

⚫风险提示。物业管理行业未来基本面表现不及预期，行业利润率下行，

新增收入及业务拓展能力下降；行业收款能力受到政府、居民、企业

现金流恶化的影响，导致行业应收账款规模上升，现金保障倍数下降。

识别风险，发现价值

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重点公司估值和财务分析表

必威体育精装版最近合理价值EPS(元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE

股票简称股票代码货币评级

收盘价报告日期（元/股）2024E2025E2024E2025E2024E2025E2024E2025E

万科A000002.SZ人民币6.932024/7/14买入8.41-0.830.04-158.713.79.9-4