房地产：四问四答：从历史波动规律再看房价走势(202409).pdfVIP

纵轴：相对值（%）观点聚焦

110沪深300中金房地产观点

1002024年4月我们发布研究报告《如何理解房地产价格走势？》，从国际比

90较和供需分析两个视角切入房价问题，认为总需求稳定和二手房供应转降

或是房价企稳的先决条件。本报告中我们将继续从一个新的观察视角来切

80入房价问题，聚焦我国城市、区县、板块三个不同层面的房价波动历史规

70律，相关结论再次验证区域供需或是决定房价走势的关键因素。

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2023-092023-122024-032024-062024-09

理由

跨区域比较通常很难预判房价拐点；仅以我国城市房价调整经验来看，房价

中金一级行业：不动产与空间服务在供需比拐点到来之前通常匀速下行。名义房价走势是由货币政策、区域供

资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部给差异性和需求波动性共同作用所致，跨国比较中这三者差异均大，故很难

得到适用于本地的结论；但本国的跨城市比较可能有一定帮助。我们对81

⚫个城市房价调整路径进行观察：尽管多数城市的房价调整自2021年开始，

⚫

但部分房价更早调整的城市经验显示，房价的下行过程呈现匀速特征，并不

存在下跌某个时长后必然趋稳的临界点。这一现象可能很大程度上是由于相

关城市此前去库进度偏慢，因而并不能完全指引当前房价拐点何时到来，但

也表明区域供需是我们观察房价拐点的核心指标。

通过区县层面实证经验来看，供需比越好的区域房价通常跌幅更浅，且更早

企稳的可能性更大。我们对重点一、二线城市构建分区县的新房和二手房供

需比，结果表明新房市场自2023年1季度起已开始净去化广义库存，我们

认为目前二手房市场是当前供给侧调整的核心矛盾。我们对比二手房供需比

小于1和大于1的两组区县可以看到，供需改善/持续较好可能带来房价走

势趋稳/相对稳健，2021年6月至今累计跌幅少9个百分点；值得关注的

是，近期少数区县开始出现供需比的边际优化，建议持续观察该趋势的延续

性与扩散性，以研判房价拐点能否在中期维度上逐步到来。

城市内部不同片区/类型的房价几乎均是同时波动，很难提供前瞻价值；值

得注意的是，本轮周期中改善型房价跑赢刚需型，与此前完全相反。城市内

部房价水平和走势形成分化，这也带来一种试图通过城市内优势区位房价来

前瞻城市整体房价拐点的思路。我们以三个超高能级城市为例，可以看到城

市内不同片区（热门商圈vs非热门商圈，主城区vs近地铁郊区vs远地铁郊区）

和户型（90平米以下/90-140平米/140平米以上）的住房价格几乎同时波

动，并不具备太多领先性；但房价波动幅度上确实存在一些规律特征，三个