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房地产工程投资分析
第一讲绪论
第二讲工程投资筹划与投资环
境评价
第三讲工程投资风险
第四讲工程控制
.
第一讲绪论
工程与工程周期
房地产工程
.
〔一〕工程与工程周期
1.工程的定义
1〕工程的本质特征
是一系列工作的组合
是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程
具有特定的目标
必定在一定的约束条件下进行
必然消耗或占用一定的资源
2〕工程的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事
项。
.
2、工程的周期〔工程寿命期〕
工程从开始到结束的寿命周期,是工程工作在
时序上的安排。工程周期一般划分为三大阶段。
〔1〕投资前期：从工程设想到工程投资实施
前的一段时期，其主要内容有：
市场调查、投资时机研究、工程建议
投资方案筹划、投资方案可行性研究
工程评估、工程决策
.
〔2〕投资实施期：工程投资决策后到工程完成交付使
用的一段时期，其主要内容有：
工程设计、施工建设〔发包〕管理
设备采购、安装、竣工验收
市场推广、市场营销
〔3〕经营使用期：从工程交付使用到经济寿命终了〔
或实现投资回收〕后的一段时期，其主要内容有：
生产经营、设施管理
租赁经营、物业管理
营销促销
.
〔二〕工程管理
〔1〕工程管理的定义：在工程活动过程中，为
实现工程目标而运用知识、技能、工具、技
术和经验对工程实施的筹划、方案、指挥、
协调和控制过程。
.
〔2〕工程管理的内涵
工程实施期
工程前期工程使用期
准备设计施工
DMPMFM
投资商
DMPM
开发商
PM
设计方
PM
承包商
PM
供应商
FM
运营商
DM-开发管理PM–工程管理〔建设管理〕FM–设施管理.物业管理
DevelopmentManagementProjectManajement.FacilityManagement
工程建设监理
施工阶段
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