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2022年房地产新常态下凸显三大变化分析

我国经济已进入“新常态”，在“新常态”下房地产民营企业

要将绿色低碳建筑作为一项基本战略来执行，对于房地产业自身的转

型和市场的健康进展特别重要，同时也是将房地产资金引向产业结构

调整，防止进一步推升资产泡沫和平抑房价的良性平衡策略。

市场的“脸”在变：行业增速创下10年最低

数据显示，2022年下半年起，尽管个别地区的楼盘仍有上涨

动能，但行业整体高速增长的时期已经“告一段落”。2022年，全

国房地产开发投资完成额为95036亿元，同比增长10.5％，同比增

速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比

下降10.7％，降幅同样创过去十年最低水平。

此外，去年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降

7.6％。据房地产行业分析及市场讨论报告显示，自2022年以来，全

国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2022年和2022年消失

下降。据中信建投证券房地产行业首席分析师苏雪晶、易居中国执行

总裁丁祖昱等分析人士推断，房地产行业增速趋于平缓，且这一趋势

不行逆转。甚至有业内人士猜测，“就算全面取消限购，房地产也难

像5年前那样疯狂。”

这个结论主要是基于两点缘由：

一是国内需求结构发生变化。据民生证券讨论院宏观经济讨论

员朱振鑫测算，目前中国20－29岁人口占比约为17％，而将来十年

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这个数字可能降至10％左右，适婚人口比例的下降，将导致住房需

求的削减。此外，目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，虽然

明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于一些

新兴市场。比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是

26平方米。香港地区则仅为15平方米；

二是市场供求关系发生变化。北京市房地产业协会秘书长陈志

说，许多房地产商乐于将市场需求定义为“刚性需求”，这在当前房

价水平下已经发生了变化。以北京等一线城市为例，的确有许多需要

改善居住条件的家庭，但没有支付力量的居多；还有许多年轻人选择

了租房来代替买房。这些都表明，住房需求不见得肯定是“刚性需

求”，开发商盖的房子也不肯定总能卖得出去。

政府的“手”在变：削减直接干预，发挥市场功能

行政主导的房地产调控政策持续多年，一些以“抑制改善型需

求”、“短期内掌握房价”为目的的做法屡遭市场质疑。从2022年

下半年起，这一状况有了实质性的转变。目前，除北上广深等一线城

市外，绝大多数地区均已取消或放宽限购政策。记者在一些重点城市

看到，随着限购政策的逐步退出，房价却未见明显大幅上涨。

2022年10月，天津取消限购政策，最终全年新建商品房平均

交易价格10679元／平方米，同比增长1.4％；在山东省济南市，去

年7月取消的限购政策也没有对房价产生大的影响，全年新建商品房

销售均价8135.74元／平方米，同比增长5.59％。

在全联房地产商会创会会长聂梅生、中国房地产协会秘书长冯

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俊等业内人士看来，目前房地产市场的