第5章---房地产及在建工程评估资料讲解.ppt

第5章---房地产及在建工程评;房地产的概念房地产是一个综合;土地及其特性土地一般是指地球表;土地权利根据我国的相关法律,我;关于土地权属土地的所;建筑物从建筑学的角度来看,建筑;房地产的几个概念建筑面积：;房地产特性房地产是地产(土地使;房地产评估的原则合法性原则最;合法性原则合法原则是指房地产评;最有效利用的原则房地产具有用;建筑物产权受土地使用权年限的限;注意（1）建筑物;房地产评估的一般程序确定评估;房地产价格影响因素房地产价格及;土地价格的种类市场价格土地所有;房地产价格及其种类(1)按;房地产价格的特征(1);房地产价值的影响因素从经济;评估中考虑的房地产价值的影响因;一般因素主要包括经济因素、社会;土地的个别因素土地的个别因素具;建筑物的个别因素建筑物的个别因;第二节市场法评估房地产市场;市场售价类比法含义基本原理实施;含义市场售价类比法的基;计算原理;评估程序(1)广泛搜集房地产交;参照物交易实例的选取应注意以下;进行市场交易情况修正特殊因素对;交易日期修正利用价格指数进行;个别因素修正土地使用年限因素和;市场法案例（1）——描述待;坐落所处地区用地性质土地类型交;面积形状地势地质基础设施交通状;市场法案例（3）——修正（1）;类似地区区域因素自然条件社会环;市场法案例（4）——个别因素修;无标题;(9)计算待估土地的初步价格交;市场法案例（5）——评定估算;基准地价修正法含义基本原理基本;基准地价的含义基准地价是在由政;基准地价修正法的含义基准地价修;基本原理基准地价反映的是其基准;基本步骤取得当地现行基准地价的;第三节收益法评估房地产基本;基本原理与前提原理：以利求本前;评估步骤1)收集相关房地产收入;收益额的估算收益界定不同房地产;收益界定1)实际收益与正常(客;不同房地产的收益测算(1)出租;收益流的类型一般而言,房地产未;收益期限的确定(1)单独的;折现率或本金化率基本界定估算;折现率或本金化率的界定;综合资本化率、建筑物资本化率和;折现率或本金化率的估算方法市场;市场租价比法评估人员搜集市场上;市场租价比法例题在房地产??场中;市场租价比法例题计算结果;安全利率加上风险调整值法首先选;资金成本加权平均法用数学式;收益法举例1评估对象是一出租写;举例——评估过程（1）选;举例——评估过程②租金平均每月;举例——评估过程（4）估算年运;举例——评估过程房地产收益年限;举例2某房地产开发公司于200;评估过程（1）(1)选定评估方;评估过程（2）(5)计算房屋净;评估过程（3）(6)计算土地净;第四节房地产评估的假设开发;基本思路及运用范围剩余法又称假;数学表达式剩余法的基本数学;估价步骤(1)调查待估土地的基;各参数的取得①建筑费的估算;关于各参数的时间价值问题假设开;运用举例待估地块为七通一平的空;例题（1）——选取最佳开发方式;例题（2）——预计售楼价预计建;例题（3）——估计费用估计开发;例题（3）——评定估算;第五节成本法评估房地产成本;基本含义成本途径及其方法是依据;适用范围1)房地产市场狭小;基本数学表达式成本途径的基本数;成本法评估土地使用权——步骤计;计算土地取得费⑴土地补偿费⑵;计算土地开发费用⑴基础设施配套;计算投资利息投资利息就是资金的;计算投资利润投资的目的是为了获;确定土地增值收益土地增值收益主;成本法评估新建房地产新建房地产;新建房地产的评估新建房地产的评;土地取得费用土地取得的途径有征;开发成本(1)勘察设计和前;勘察设计和前期工程费包括临时用;基础设施建设费包括由开发商承担;房屋建筑安装工程费可假设为开发;公共配套设施建设费包括由开发商;开发利润、管理费用、投资利息开;销售税费销售税费销售税;成本法评估旧建筑物旧房地产与新;年贬值额的确定——直线折旧法计;非生产用房的耐用年限和残值率各;第六节在建工程评估在建工程;在建工程评估的特点在建工程资;在建工程评估的原则1）;在建工程评估的步骤1、要求企;在建工程评估工程进度法变动;工程进度法工程;变动因素调整法变;重编预算工程进度法对于建设工;在建工程评估应当注意（1）;推导过程假设两个参照比较对象的;此课件下载可自行编辑修改，仅供